Продажа собственности несовершеннолетнего

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: 3 этапа

Продажа собственности несовершеннолетнего

Как продать квартиру, которая полностью или в доле принадлежит ребенку? Как сделать провести сделки правильно и не попасть в неприятную ситуацию. В данной статье подробно разберем 3 важных шага:

  1. визит в органы опеки;
  2. визит к нотариусу;
  3. подача документов в Росреестр.

Риски при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего

Часто родители, даже добросовестные, боятся связываться с продажей недвижимости несовершеннолетнего ребенка. И чтобы такая ситуация не возникала вообще, они не оформляют недвижимость на несовершеннолетнего, тем самым нарушая закон.

В 90-х годах такие случаи были распространены из-за приватизации квартир. Сейчас это происходит в связи с повсеместным приобретением недвижимости с использованием средств материнского капитала.

При этом родители дают в пенсионном фонде обязательство оформить долю в покупаемом жилом помещении на детей, но выполнение этого обязательства никто не контролирует.

Понятно, что продажа такой квартиры связана с большими рисками прежде всего для покупателей, но и продавцы могут пострадать в результате судебных тяжб. Такую сделку всегда можно оспорить.

Ребенок-собственник: несовершеннолетний и малолетний

Начнем с азов. Что же такое доля несовершеннолетнего? На практике часто возникают ситуации, когда граждане путают понятия: ребенок-собственник и прописанный ребенок. Чтобы проверить, является ли несовершеннолетний собственником или нет, необходимо посмотреть документы на квартиру: документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, и т.

д.) или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Эту выписку можно заказать в МФЦ при наличии паспорта и внесения платы за предоставление таких сведений. В выписке содержится актуальная информация о собственниках объекта и его основных характеристиках.

Если ребенок только прописан в квартире, то он просто автоматически выписывается вместе с родителями (за исключением случаев, когда ребенок находится под опекой или является сиротой), если же он в документах обозначен как собственник, то при продаже такой недвижимости необходимо совершить ряд действий, предписанных законом.

Причем недвижимость может принадлежать несовершеннолетнему как целиком, так и в долях наряду с другими собственниками (например, родителями).

И еще один момент. Важно понимать разницу между малолетним ребенком и несовершеннолетним. Малолетний – это ребенок, не достигший 14 лет, несовершеннолетний – это ребенок от 14 лет до 18.

Малолетний, с точки зрения закона, является недееспособным, то есть он сам не может совершать юридические действия, в том числе продажу квартиры. За него действуют его законные представители: родители или опекуны.

Несовершеннолетний является ограниченно дееспособным, то есть сам может совершать юридические действия, но с разрешения родителей.

Иногда встречается так называемая эмансипация несовершеннолетнего. Эмансипированным признается несовершеннолетний, если ему исполнилось 16 лет, он состоит в браке либо работает по трудовому договору. В таком случае он вправе самостоятельно может совершать юридические действия, без какого-либо разрешения.

Первый шаг – визит в органы опеки

Итак, если ребенок малолетний или несовершеннолетний (далее – «несовершеннолетний»), на сделку необходимо распоряжение органов опеки и попечительства, в котором будет разрешение на продажу. И этот документ необходимо подготовить заранее, хотя бы за месяц.

Во-первых, перед сделкой его получить будет достаточно сложно, так как готовится он как минимум 10 рабочих дней.

Во-вторых, на потенциальных покупателей квартиры готовые документы для сделки произведут благоприятное впечатление, это будет свидетельствовать о добросовестности продавца и может повлиять на их решение купить.

Кто должен прийти в органы опеки

Для получения распоряжения органов опеки в соответствующее учреждение должны прийти оба родителя и несовершеннолетний ребенок. Малолетнему присутствовать не нужно.

Причем явиться должны именно те родители, которые указаны в свидетельстве о рождении ребенка. Иногда, когда родители в разводе, бывает сложно найти второго из них или он может быть несогласен с продажей.

В случае, когда родители не могут договориться, споры разрешаются в судебном порядке.

Если кто-то из родителей живет в другом городе, то достаточно оформить нотариально заверенное согласие на продажу доли ребенка.

Другая ситуация складывается, когда сведений о местонахождении второго родителя нет вообще. В этом случае необходимо подавать в розыск, а также признавать его безвестно отсутствующим путем обращения в суд. Однако бывает достаточно принести в органы опеки справку из органов полиции о заведении разыскного дела. Понимая сложность ситуации, работники органов опеки могут пойти навстречу.

Если кто-то из родителей умер, необходимо представить свидетельство о смерти. Если ребенок является усыновленным, его законными представителями являются усыновители – в этом случае никаких дополнительных справок не требуется.

какие документы понадобятся

Перечислим три варианта действий при продаже недвижимости (или доли), принадлежащей несовершеннолетнему:

  1. Приобретение новой недвижимости взамен проданной.
  2. Перевод денег на блокированный расчетный счёт ребенка.
  3. Дарение доли (или квартиры) ребенку.

По закону при продаже собственности несовершеннолетнего необходимо взамен приобрести на его имя другую недвижимость. Причем, чтобы интересы ребенка не страдали, эта недвижимость должна быть не хуже и не меньше по площади, чем продаваемая. Например, если ребенку принадлежит ½ доли квартиры площадью 54 кв.

м, то взамен в его собственность должна быть приобретена недвижимость площадью не менее 27 кв. м. Технические характеристики также должны быть не хуже. То есть, если ранее это была благоустроенная квартира, органы опеки не выдадут разрешение на приобретение барака, хоть и большей площади.

Принцип — не ухудшить условия и не навредить ребенку.

Какие документы необходимо представить?

Во-первых, документы, удостоверяющие личность заявителей. Это:

  • паспорта обоих родителей (либо свидетельство о смерти, решение суда, справка о розыске) и ребенка (старше 14 лет);
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • Во-вторых, документы на продаваемую квартиру. К ним относятся:
  • технические документы (технический и кадастровый паспорт);
  • документы, устанавливающие право собственности ребенка (например, договор приватизации);
  • выписка из ЕГРН о подтверждении права собственности ребенка.

В-третьих, документы на покупаемую квартиру. Это:

  • технические документы;
  • документы, устанавливающие право собственности продавца или дарителя;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности продавца или дарителя;
  • поквартирная карточка, в которой указаны все зарегистрированные в квартире.

В-четвертых, требуется письменное заявление от родителей и от ребенка старше 14 лет.

В случае переезда на ребенка открывается счет в банке. Этот счет указывается в распоряжении органа опеки, и именно на него должны быть перечислены деньги от продажи объекта недвижимости. Реквизиты этого счета предоставляются в опеку вместо документов на приобретаемую квартиру.

Порядок выдачи распоряжения органов опеки на продажу недвижимости

Надо понимать, что органы опеки вправе потребовать дополнительные документы. Это может быть предварительный договор купли-продажи, лицевые счета и др. Для того чтобы уточнить необходимый список документов, надо обратиться в администрацию муниципального образования соответствующего района вашего города.

В течение 10 рабочих дней после обращения уполномоченный орган должен выдать распоряжение либо обоснованный отказ в его выдаче. Срок действия указывается в документе и обычно составляет 1 месяц.

Если срок действия документа истекает, а вы еще не успели заключить сделку и подать документы на регистрацию, необходимо обратиться в органы опеки для продления.

Важно сделать это еще до окончания срока, иначе все придется оформлять заново.

Номер расчетного счета и сумма перечисления указываются в договоре купли-продажи. Снять деньги со счета можно только с разрешения органов опеки по месту пребывания. Распоряжение выдается при предоставлении документов на покупаемую квартиру. Кроме того, ребенок сам может снять деньги по достижении им 18 лет.

Сделка

Сделка по продаже недвижимости или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, обязательно удостоверяется нотариусом.

Родители должны заранее предоставить нотариусу полные пакеты документов на продаваемую и приобретаемую квартиры, распоряжение органов опеки, паспорта участников сделки, свидетельство о рождении ребенка.

Необходимость представления дополнительных документов зависит от вида сделки.

Договор купли-продажи составляется нотариусом в трех экземплярах, в его присутствии стороны подписывают документ. Нотариус удостоверяет договор, после чего его и остальные документы можно подавать в Росреестр (путем обращения в МФЦ) для регистрации перехода права собственности.

При подаче документов достаточно присутствия одного родителя: за малолетнего все действия совершают родители или один из них. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет обязательно должен присутствовать и ставить подписи на заявлениях, а если такой возможности нет, можно оформить нотариально удостоверенную доверенность от имени ребенка на представление его интересов.

В договоре купли-продажи должны содержаться следующие формулировки:

  • если ребенок малолетний, то указывается один из родителей, действующий за себя и за своего ребенка, дальше указывается ФИО ребенка.
  • если несовершеннолетний, то указывается ФИО ребенка, действующего с согласия своих родителей.
  • в последнем разделе договора «Подписи сторон», несовершеннолетний подписывает договор, один из родителей подтверждает: «С действиями своего несовершеннолетнего дочери (сына) согласен (согласна)» Подпись и расшифровка подписи.
  • если малолетний ребенок, то один из родителей, подписывая договор, пишет: «За себя и свою дочь (сына)».

Закон обязывает родителей после сделки представить в органы опеки документы, подтверждающие приобретение недвижимости на несовершеннолетнего (зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН).

Сроки прописываются в распоряжении и это является обязательным к исполнению.

Если органы опеки обнаружат нарушения со стороны родителей, они вправе подать в суд и оспорить сделку по продаже доли несовершеннолетнего.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-prodat-nedvizhimost-prinadlezhashchuyu-nesovershennoletnemu/

Продажа недвижимости несовершеннолетнего: Тонкости продажи квартиры, в которой живет ребенок

Продажа собственности несовершеннолетнего

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Сделки с недвижимостью, в которых задействованы интересы несовершеннолетних, не всегда требуют вмешательства органов опеки.

Мы расскажем о том, какие права имеют разные категории несовершеннолетних собственников; о том, как проходит сделка, если проживающий в квартире несовершеннолетний имеет лишь право пользования, а не право собственности, и о том, в каких случаях возможно получение несовершеннолетним полной дееспособности до 18 лет.

В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста человек становится дееспособным в полном объеме.

Напомним, что дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Две категории несовершеннолетних

Несовершеннолетние делятся на малолетних, возраст которых до 14 лет, и несовершеннолетних — в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетних в сделке всегда действуют их законные представители. Дети до 14 лет могут совершать лишь мелкие бытовые сделки, распоряжаться «карманными» денежными средствами. А вот в сделках более серьезного вида уже участвуют законные представители ребенка.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно совершают сделки, расписываются в документах и т. д., но с оговоркой, что все данные действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей.

Без письменного согласия граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе:

– распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; – осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; – вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими; – совершать мелкие бытовые сделки;

– с 16 лет вправе быть членами кооперативов.

Напомним, что к законным представителям ребенка относятся:

– родители; – усыновители; – опекуны. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет; – попечители. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.

Как продать квартиру несовершеннолетнего?

Для продажи квартиры, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя.

В свою очередь законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешение органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Надо сказать, что на законодательном уровне четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать, не существует.

При решении данного вопроса сотрудники органа опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка.

То есть в каждом конкретном случае решается вопрос, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, его имущественные интересы, окружающая его обстановка и т. д. Решение органа опеки носит сугубо субъективный оценочный характер.

Как правило, органы опеки дают «добро» на продажу, если несовершеннолетний собственник взамен получит другое равноценное жилое помещение или равноценную долю в другом жилом помещении.

Вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет.

К слову, распоряжение таким счетом также происходит с предварительного согласия органа опеки.

В некоторых случаях разрешение на продажу могут дать с формулировкой: «с одновременной, а не с последовательной покупкой жилого помещения». То есть, прежде чем продать квартиру, необходимо будет купить для ребенка другое жилое помещение.

Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в выдаче разрешения на продажу, они имеют право обжаловать такой отказ в суде.

Другие сделки с имуществом несовершеннолетнего, на которые необходимо согласие органа опеки: – дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний; – залог недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний; – сдача внаем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего; – обмен имущества несовершеннолетнего; – отказ от преимущественной покупки доли; – раздел имущества несовершеннолетнего; – отказ от наследства; – выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
– другие сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, их совместный ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников органа опеки и попечительства не нужно.

Полная дееспособность до 18 лет

В некоторых случаях несовершеннолетние могут получить полную дееспособность, не дожидаясь исполнения 18 лет. Происходит это в двух случаях. Во-первых, если несовершеннолетний вступает в брак до 18 лет. В этом случае он приобретает дееспособность в полном объеме с момента заключения брака.

В соответствии с Семейным кодексом РФ брачный возраст в России установлен с 18 лет. Но при наличии уважительных причин органы местного самоуправления могут разрешить вступление в брак и с 16 лет.

Таким образом, если молодые люди женятся в возрасте 16 лет, то с момента заключения брака они становятся полностью дееспособными.

И даже если семейная жизнь у них не сложится, и молодые люди разведутся до 18 лет, дееспособность все равно не утрачивается.

Во-вторых, дееспособность в полном объеме наступает в результате так называемой эмансипации. В соответствии со ст. 27 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, контракту или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью.

Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства, если на это есть согласие обоих родителей, усыновителей или попечителя. Если же такого согласия нет, вопрос рассматривается в суде.

Получив полную дееспособность, ребенок будет самостоятельно и полностью отвечать по своим обязательствам.

Эмансипированный гражданин вправе совершать любые сделки, в том числе направленные на отчуждение недвижимого имущества, и при этом не спрашивать согласия родителей и органов опеки.

Он вправе как продать, так и купить (при наличии собственных денежных средств) недвижимое имущество. Родители или другие законные представители уже не смогут влиять на решение ребенка распорядиться имуществом.

Софья Калмыкова

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=168

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.