Продажа жилья купленного на материнский капитал

Содержание

3 способа продать дом купленный за материнский капитал

Продажа жилья купленного на материнский капитал

Если дом куплен на материнский капитал — продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.

Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

Условия для продажи

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:

  • за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
  • новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

  1. Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
  2. Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал

Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:

  1. Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
  2. Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.

Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась — за разрешением нужно обращаться повторно.

Как продать дом купленный за маткапитал

Порядок действий, при котором сделка признается действительной.

Способ №1

Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.

Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям.

К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье.

Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.

Способ №2

Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.

ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:

  1. Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
  2. Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.

Способ №3

Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.

Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:

  1. По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
  2. Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений. 

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Выводы

Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие — гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-prodat-dom-kuplennyij-na-materinskij-kapital/

Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

Продажа жилья купленного на материнский капитал

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Что делать?

Андрей

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
  2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
  3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т—Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

+keys.flatArea,quester.childShare=quester.motherCapitalArea/(+keys.adultCount+ +keys.childCount),quester.realChildShare=Math.round(10Math.max(1,quester.childShare))/10,quester.adultShare=+keys.flatArea-quester.realChildShare*+keys.childCount;return ''})()+'Минимальная доля ребенка — %format.0('+quester.

realChildShare+') м²'”, “description”: [“'Вы купили квартиру '+keys.flatArea+' м², которая стоила %format('+keys.flatPrice+') Р, и вложили в нее материнский капитал в размере %format('+keys.motherCapital+') Р. Маткапиталом вы оплатили %format.0('+quester.

motherCapitalArea+') м² жилья — эта доля принадлежит всей семье и делится поровну между родителями и детьми. '+(+keys.adultCount

Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

  1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
  5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
  6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
  7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
  9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
  10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно.

При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили.

Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.

Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodazha-ipoteki-s-matkapitalom/

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Продажа жилья купленного на материнский капитал

После рождения второго ребенка молодая семья имеет право на получение значимой поддержки от государства в виде материнского капитала. Наиболее популярным направлением использования полученного сертификата является улучшение жилищных условий. Именно так уже израсходовали средства госсертификата более 90% семей, которые воспользовались преимуществами данной программы.

Особенности использования материнского капитала на покупку жилья

Маткапитал допускается использовать в качестве взноса при покупке жилья с использованием собственных сбережений (но только после того, как второй ребенок отметит свое трехлетие), а также как первоначальный взнос при ипотечном кредитовании или в целях частичного/полного досрочного погашения жилищного кредита (сразу после получения права на сертификат).

Средства из бюджета в адрес застройщика или собственника квартиры на вторичном рынке направляет Пенсионный фонд на основании заявления семьи.

Маткапитал можно использовать неограниченное количество раз в пределах денежного эквивалента сертификата (453 тыс.р.). потраченные средства не возобновляются и предоставляются матери единожды.

По закону каждый из членов семьи при покупке жилья с маткапиталом должен получить свою долю в собственности в квартире. В том числе, несовершеннолетние дети, которые также становятся ее полноправными владельцами.

Как продать квартиру, купленную на капитал?

Нередко у молодой семьи возникает необходимость продать квартиру, которая ранее была куплена с использованием средств госсертификата. Причины могут быть самые разнообразные: желание родителей приобрести квартиру большую по площади или в другом более спокойном районе.

Продажа квартиры также может быть вынужденной: из-за дефектов, присущих постройке; при срочной потребности в деньгах из-за болезни или при необходимости уехать для постоянного проживания в другой город.

Российское законодательство допускает возможность продажи квартиры, приобретенной с использованием маткапитала. Такая сделка будет иметь определенные нюансы: для этого требуется получение разрешительного вердикта от уполномоченных органов опеки. Делается это для учета интересов несовершеннолетних жильцов и недопущения ущемления их законных прав.

О необходимости соблюдения данного правила в сделках купли-продажи прямо указывает Гражданский кодекс ст.2п.36. Деятельность органов опеки также основана на положениях ст.20 48-ФЗ и ст.37 ГК РФ.

При желании избежать посещения органов опеки для получения разрешения велик риск того, что сделку купли-продажи в дальнейшем аннулируют, тем самым создав немало проблем родителям и покупателям квартиры.

Разрешение на продажу

Разрешительная документация на продажу выдается районными органами опеки, закрепленными за территорией, на которой расположено жилое помещение.

Они следят за соблюдением интересов детей и оценивают предстоящую сделку по следующим критериям:

  • не лишаться ли дети в результате сделки купли-продажи своей доли в праве собственности;
  • будут ли соответствовать новые условия их проживания санитарным нормам и не станут ли они хуже нынешних.

Если на один из указанных вопросов будет вынесен отрицательный ответ, то получить разрешение родителям вряд ли получится. В противном случае препятствий для получения разрешительной документации не будет.

Иногда родителям удается получить разрешение на покупку квартиры меньшей по площади. Но для этого доля детей в переводе на квадратные метры должна остаться прежней (т.е. уменьшится доля совершеннолетних собственников).

Но также органы опеки могут учесть жизненные обстоятельства, которые побудили родителей пойти на уменьшение жилплощади. Например, в случае необходимости сбора денег на лечение ребенка с большой вероятностью органы опеки пойдут навстречу родителям.

Допускается также вариант выплаты материальной компенсации детям в счет их реализованной доли в недвижимости. Для этого открывается специальный счет на имя детей в банке, куда вносятся средства, вырученные от продажи. Распоряжаться ими ребенок сможет только после достижения совершеннолетия, а родители доступ к этим деньгам иметь не будут и не смогут их обналичить.

Для получения документа, подтверждающего право на продажу квартиры, приобретенной с использованием средств господдержки, родителям следует предоставить в органы опеки:

  1. Заявление по утверждённой форме (бланк можно получить в органах опеки).
  2. Обязательство родителей выделить долю детям в новой квартире.
  3. Согласие ребенка на сделку (если он достиг 14 лет).
  4. Свидетельство о рождении от обоих детей, паспорта родителей.
  5. Документ об оценочной стоимости квартиры.
  6. Правоустанавливающую и техническую документацию на приобретаемую квартиру.
  7. Справку об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Последние два документа можно принести позднее. При необходимости органами опеки запрашиваются дополнительные данные.

Например, сведения о наличии коммуникаций для круглогодичного проживания и материал постройки при приобретении частного дома взамен квартиры.

В случае положительного решения по заявлению родителей им выдается письменное разрешение на совершение сделки-купли продажи от органов попечительства.

Важно учитывать, что законодательное требование о получении разрешения от опеки не требуется после достижения обоими детьми совершеннолетия на момент заключения сделки купли-продажи.

Продажа

Сделка купли-продажи квартиры с использованием МСК предполагает прохождение следующих шагов:

  1. Посещение органов опеки для получения разрешения. Стоит учитывать, что данный документ имеет срок давности в один месяц. За это время нужно подобрать новый объект недвижимости и подготовить все необходимое для сделки. В противном случае придется получать разрешение заново.
  2. Поиск покупателя и сбор документов для заключения сделки. В число необходимой документации входят:
  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающие документы от продавца (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, заключенный ранее; свидетельство о собственности);
  • техническая документация на недвижимость: кадастровый паспорт и паспорт БТИ;
  • выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов;
  • разрешение от органов опеки;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений.
  1. Заключение предварительного и основного договора купли-продажи на оговоренных условиях.
  2. Предоставление договора купли-продажи в органы опеки. Это необходимо сделать в течение месяца после получения разрешения. Данный этап необходим, чтобы органы опеки убедились в правомерности сделки
  3. Переоформление прав собственности в Росреестре. При себе сторонам необходимо иметь договор купли-продажи и все документы, на которых ссылается данный документ. Также за переоформление прав собственности необходимо заплатить госпошлину в размере 2000 руб.
  4. Заключение сделки купли-продажи на новую недвижимость и переоформление прав собственности в свою пользу с выделением долей детей. По факту завершения данной процедуры вносится отметка в ЕГРН и собственники получают выписку из реестра с указанием долей в собственности.

Оптимальным вариантом является тот, когда обе сделки по продаже квартиры и покупке новой проводятся в один день.

Для этого с покупателем и продавцом подписываются предварительные договоры купли-продажи, в которых оговаривается одна и та же дата сделки.

Возможно также заключение договора в формате трейд ин, когда семья приобретает квартиру большую по площади в счет своего старого жилья с доплатой.

Особенные ситуации

При желании родителей продать свою долю в недвижимости, купленной за счет маткапитала нужно учитывать специфику ситуации:

  1. Если продается доля родителей с сохранением доли детей, то такая сделка имеет законные основания и не требует получения разрешения от органов опеки.
  2. Если же предполагается продажа доли детей, то им должно быть куплено аналогичное или большее по площади жилье. Иначе такая сделка не получит одобрения от опеки.

Для продажи доля должна быть выделена и поставлена на кадастровый учет.

Если часть квартиры оплачена сертификатом, а часть – ипотекой, то порядок действий будет зависеть от того, выплачен ли ипотечный кредит или нет. Если он был уже погашен, то сделка купли-продажи будет проводиться по общей схеме. Если же у семьи еще есть задолженность перед банком по ипотечному кредиту, то это жилье находится у него в залоге.

Поэтому для совершения с предметом залога сделок купли-продажи нужно первоначально получить официальное письменное разрешение от банка на продажу.

Для этого предварительно в финансовую организацию подается заявление от заемщика в свободной форме.

Еще более сложной становится ситуация если приобретаемое взамен жилье планируется купить на ипотечные деньги и оно находится на этапе строительства.

Ведь банки весьма неохотно выдают деньги при необходимости выделения доли в заложенном жилье детям (у них могут возникнуть сложности с продажей заложенной квартиры при невыполнении заемщиком своих обязательств из-за барьеров со стороны органов опеки).

Обычно вопрос решается так: родители подписывают письменное обязательство о выделении доли в недвижимости детям после того как объект будет сдан в эксплуатацию и долг перед банком погашен. Но на практике за соблюдением данного обещания обычно никто не следит.

Риски для приобретателей квартир с использованием МСК

Для желающих приобрести квартиру, которая ранее была куплена продавцом с использованием маткапитала, есть определенные риски. Так, если родители детей не соблюдут в дальнейшем требования закона и не выделят своим детям доли в новой недвижимости, то дети в перспективе смогут оспорить сделку. На это им отводится три года после достижения совершеннолетия.

Если суд сочтет доводы детей обоснованными, то сделка купли-продажи будет аннулирована. А покупатели окажутся в данном случае в весьма незавидном положении: они будут вынуждены вернуть квартиру ее бывшим владельцам.

Тогда как продавец должен будет вернуть стоимость квартиры, выплаченную покупателем.

Но, во-первых, эта сумма может выплачиваться им частями и неизвестно за сколько лет он рассчитается по своим обязательствам, а при этом жить покупателям будет негде.

Но даже если он вернет всю сумму единовременно, то это не гарантирует, что ее окажется достаточно для покупки равноценного по стоимости жилья с учетом инфляции и роста цен на недвижимость.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-mat-kapital.html

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Продажа жилья купленного на материнский капитал

Самое популярное направление распоряжения средствами материнского капитала — это улучшение жилищных условий, и прежде всего — покупка квартиры.

Однако со временем у семьи может возникнуть необходимость в продаже купленного жилья (например, в связи с переездом в другой район, приобретением новой квартиры или дома и т.д.).

Так как по закону жилье, приобретенное с использованием сертификата, должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей, последующую его продажу можно провести только при соблюдении ряда условий, в частности — после получения разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Чтобы такая сделка была законной, после ее завершения детям необходимо выделить равнозначные доли в другом жилом помещении или (по согласованию с органами опеки) перечислить полученные от продажи средства (в размере стоимости детской доли в отчуждаемом жилье) на банковский счет, открытый на имя детей.

Фото pixabay.com

Условия продажи жилья, купленного на маткапитал

В федеральном законе № 256-ФЗ о дополнительных мерах поддержки семей с детьми нет никаких указаний о том, что продажа жилья, приобретенного на маткапитал, запрещена.

То есть купленным имуществом семья может распоряжаться в дальнейшем в соответствии с общими требованиями существующего законодательства (иными словами, на общих основаниях).

Однако поскольку приобретение квартиры за средства материнского капитала допускается только с обязательным условием оформить ее в общую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, то продать приобретенное жилье можно в любой необходимый момент только при соблюдении ряда дополнительных условий:

  • Если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, то продать квартиру можно будет только после получения разрешения от органов опеки.Главным требованием к продаже жилья, приобретенного на маткапитал, является сохранение прежних жилищных условий в новом жилье или их улучшение. Поэтому за детьми младше 18 лет должно остаться право на доли, равнозначные выделенным в отчужденной квартире. За соблюдением этого условия следят органы опеки.
  • Когда все члены семьи — совершеннолетние, для заключения сделки достаточно согласия всех собственников.

Если купленная на материнский капитал квартира не обременена ипотекой, для ее продажи с несовершеннолетними собственниками достаточно получить только одобрение отдела опеки. В противном случае также необходимо получить разрешение банка на осуществление подобной сделки.

Разрешение органов опеки на продажу жилья с материнским капиталом

Программа семейного капитала распространяется на детей, которые были рождены или усыновлены после 01.01.2007 года. Это значит, что среди собственников жилья, вероятнее всего, будут и несовершеннолетние дети.

Именно поэтому продажа такой квартиры осуществляется только послесогласия ООиП. Чтобы получить его, родителям необходимо доказать, что права и интересы детей при продаже квартиры не будут ущемлены (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст.

28, 37 ГК РФ, а также положениям ст. 21 закона об опеке).

Органы опеки пристально следят за проведением подобных сделок. Их главная задача — избежать ситуаций, в которых дети могут потерять или ухудшить свои имущественные права.

Соблюдение имущественных прав детей в результате сделки по продаже купленной квартиры могут обеспечиваться четырьмя основными способами:

  1. приобретение на средства, полученные от продажи квартиры, нового жилья с выделением в нем равнозначных долей детям (в некоторых случаях возможна покупка жилья меньшей площади);
  2. наделение детей равнозначными долями в уже имеющемся жилье без покупки нового;
  3. перечисление средств, полученных от продажи квартиры, в размере, эквивалентном стоимости детских долей, на банковские счета, открытые на имя детей (без необходимости приобретать новое жилье или выделять доли в уже имеющемся);
  4. комбинация вышеуказанных вариантов (например, когда ребенок нуждается в дорогостоящем лечении, часть средств от продажи квартиры по согласованию с органами опеки можно использовать с открытого на имя ребенка банковского счета, при этом детям все равно будут выделяться доли в приобретаемом или уже имеющемся жилье).

Чтобы получить разрешение, необходимо обратиться в ООиП с предоставлением следующих документов:

  • паспорта заявителей;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  • документы на квартиру (выписка из ЕГРН с указанием всех собственников жилья, включая несовершеннолетних детей);
  • предварительный договор об отчуждении (продаже) квартиры с указанием цены сделки;
  • иные документы по требованию работников органов опеки.

Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Разрешение органов опеки на продажу жилья выдается только при условии, что она приведет к сохранению имущественных прав ребенка. Срок действия данного документа не определен на законодательном уровне. В каждом субъекте Российской Федерации действуют свои правила, и четких регламентов работы органов опеки на федеральном уровне нет.

  • Как правило, разрешение ООиП на продажу квартиры действует в течение трех месяцев.
  • После получения разрешения согласно письму Минобразования от 20 февраля 1995 года № 09-М родители должны предоставить органам опеки не позднее чем через месяц копию заключенного договора о продаже квартиры. Если этого не сделать в установленный срок, то согласие ООиП придется получать повторно.
  • Без действующего документа-распоряжения от органов опеки и правильно составленного договора купли-продажи Росреестр откажет в регистрации сделки с участием имущества несовершеннолетних детей.

Налог с продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Согласно п. 3-4 статьи 217.

1 Налогового кодекса (НК) РФ, при отчуждении квартиры, приобретенной по договору купли-продажи или договору долевого участия (ДДУ), которая находилась в собственности менее 5-ти лет (или менее 3-х лет, если жилье было оформлено в собственность до 1 января 2016 года), необходимо уплатить подоходный налог (НДФЛ).

Однако сумму облагаемого налогом дохода можно уменьшить на размер материнского капитала (в 2019 году составляет 453 тыс. рублей) согласно открытому письму Минфина от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669.

Средства материнского капитала, полученные в результате его реализации, считаются доходом налогоплательщика, который освобождается от уплаты подоходного налога согласно п. 34 ст. 217 НК РФ. А направление средств сертификата на покупку недвижимости является его расходами на приобретение имущества.

Поэтому вместо использования имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Порядок продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

После того, как будет получено разрешение ООиП на продажу квартиры, отчуждение жилья должно быть проведено по одной из двух схем:

Если покупка нового жилья не планируется, то выделить доли детям можно в жилье, собственниками которого являются родственники (например, бабушки или дедушки).

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Если родители или опекуны собираются оформить в собственность детей доли в новом жилье, равнозначные долям в отчуждаемой квартире, процедуру можно провести двумя разными способами:

  1. Одновременные покупка и отчуждение. В этом случае подписываются два предварительных договора купли-продажи жилплощади, и в последнем дети сразу указываются как новые собственники.По соглашению сторон выполнение обязательств по заключению основного договора с соблюдением условий, предусмотренных предварительны договором, может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако делать этого не рекомендуется, так как окончательное решение зависит от органов опеки и попечительства.
  2. Покупка квартиры с использованием заемных средств. В этом случае допускается сначала оформить недвижимость в собственность родителей, при условии, что в ООиП будет предоставлено нотариально заверенное обязательство выделить доли детям после погашения кредита. Затем в отдел опеки предоставляются все необходимые документы и заявление на получение разрешения на продажу жилья.

В некоторых случаях детям могут быть выделены доли меньшего размера. Это возможно, если:

  • Стоимость за квадратный метр в новом жилье выше, чем в старом. Для этого нужно получить от оценщика справку о стоимости 1 м2 в продаваемом и приобретаемом жилье. Тогда ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную старой по стоимости (а не по площади).
  • Площадь нового жилья больше, чем старого, и выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров (например, если до продажи в квартире площадью 40 м2 ребенку была выделена четвертая часть — 10 м2, то в новой квартире площадью 60 м2 эти же 10 м2 в долевом выражении будут составлять только одну шестую часть, то есть доля уменьшается).

Как продать жилье, купленное на маткапитал, без выделения долей?

Обязательное условие при покупке жилья на средства материнского капитала — выделение долей каждому члену семьи (супруги и дети).

В некоторых случаях, когда на момент перечисления средств маткапитала невозможно оформить доли в собственность детей, оформляется нотариальное обязательство, которое должно быть исполнено в установленный законом срок (не позднее 6 месяцев после перечисления денег из ПФР или после устранения обстоятельств, которые не позволяют выделить детские доли на момент осуществления сделки).

Однако технически продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть проведена в любой момент — даже до истечения этих 6 месяцев, когда доли детям еще не выделены.

В таком случае сделка может быть признана недействительной, при этом родителей могут привлечь к ответственности за обналичивание материнского капитала (мошенничество со средствами государственного бюджета).

Чтобы этого избежать, при продаже квартиры нужно выполнить все формальные процедуры:

  1. выделить доли всем членам семьи (детям и супругу при наличии) в купленном жилье;
  2. получить разрешение органов опеки на его продажу;
  3. продать жилье в установленные сроки действия разрешения;
  4. выполнить условия органов опеки после продажи квартиры:
    • выделить доли в новом жилье (вновь приобретаемом или уже существующем);
    • положить деньги на счет, открытый на имя детей.

Фактически при условии размещения полученных с продажи квартиры денежных средств (в размере стоимости отчуждаемой детской доли) на счетах несовершеннолетних детей с разрешения органов опеки продать приобретенное жилье можно без необходимости повторного выделения долей, однако возможность использования денег на банковском счете детей также будет ограничиваться ООиП.

На имя ребенка можно открыть как обычный банковский счет, так и вклад (куда будут начисляться проценты). Распорядиться полученными с продажи жилья средствами можно двумя способами:

  1. деньги с такого счета или вклада могут быть потрачены родителями в интересах детей (для этого также необходимо согласие органов опеки и самого ребенка, которому уже исполнилось 14 лет);
  2. либо это сделают сами дети по достижении совершеннолетия (после 18 лет).

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Чтобы продать квартиру, купленную на маткапитал, ипотека на которую еще не погашена, необходимо дополнительно получить согласие банка на проведение такой сделки.

Важно понимать, что на момент продажи жилья, которое находится в залоге у кредитной организации, доли несовершеннолетним все равно должны быть выделены (в другом жилье). Если это требование не выполнено, возможность оспаривания сделки значительно увеличится. Позаботиться об этом нужно до того, как будет подписан предварительный договор.

После выделения долей и получения разрешения в ООиП продажу можно будет провести по одной из схем:

  • Часть суммы, предоставленной покупателем, будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца.
  • По согласованию с банком права и обязательства по ипотечному договору продавца будут переведены на покупателя.
  • Продавец выплачивает оставшуюся часть кредита, с жилья снимаются все обременения, и оно переходит в собственность покупателя.

Источник: https://materinskij-kapital.ru/obnalichivanie/prodazha-kvartiry/

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Продажа жилья купленного на материнский капитал

8 714 просмотров

С 2007 года в РФ действует программа поддержки семей при рождении второго или последующего ребенка. Она предусматривает возможность получения сертификата на 466 600 р.

Одним из способов расходования средств является улучшение условий проживания. Но владелец сертификата обязан выделить доли детям в купленной недвижимости.

Рассмотрим, как проходит продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям.

Варианты использования маткапитала

Федеральный закон от 2006 года № 256 ФЗ предусматривает окончательный перечень вариантов для использования материнского капитала. В случае, если держатель сертификата желает израсходовать сумму государственной поддержки на улучшение жилищных условий, возможно использование следующих способов:

  • оплата квартиры за счет материнского капитала + собственные средства;
  • использование государственных средств в качестве первоначального взноса по ипотеке;
  • погашение основного долга/его части за счет маткапитала;
  • вложение средств в строительство;
  • реконструкция дома за счет маткапитала.

После использования средств, собственник должен выделить доли всем членам семьи (супругу и детям). Об этом оформляется нотариальное обязательство.

Важно! В 2020 году в РФ отсутствует общая база нотариальных обязательств по использованию маткапитала. Таким образом, об распоряжении средствами на улучшение условий проживания знают только собственник и нотариус.

Информация об использовании маткапитала

В зависимости от выбранного способа будет различаться наличие/отсутствие сведений об использовании меры поддержки в документах на жилье:

  • при покупке– сведения о включении средств с сертификата в оплату прямо указываются в договоре купли-продажи;
  • при использовании в качестве первоначального взноса– информация указывается в кредитном договоре;
  • при погашении основного долга– сведения в документах не отражаются;
  • при вложении средств в строительство или реконструкцию– информация об использовании маткапитала не отражается в правоустанавливающих документах.

Таким образом, при покупке квартиры или дома, покупатель не может получить достоверной информации о том, был ли использован материнский капитал. Закон не предусматривает необходимость отражения данных сведений в выписке из ЕГРН или правоустанавливающих документах.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей

В Интернете можно найти альтернативный вариант о продаже квартиры, купленной на маткапитал, без выделения долей детям. Гражданам предлагается посетить отдел опеки и получить разрешение на продажу первой квартиры и на выделение долей в новом жилье.

Это неправомерный вариант. В первую очередь, при оформлении обязательства, в документе указывается конкретный адрес объекта, в котором необходимо выделить доли.

Во-вторых, отдел опеки не интересуется имуществом, до того, как в нем выделены доли для детей. Полномочия по контролю за использованием материнского капитала отделам опеки также не передавались. Поэтому они не могут дать такое разрешение.

Родители должны выполнить обязательство в том виде, в котором оно удостоверено нотариусом.

Родитель может продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей детям, если сведения об его использовании не отражены в договоре.

В 2020 году в РФ отсутствует единая сеть, позволяющая уточнить, было ли исполнено обязательство. Поэтому продажа квартиры возможна, без выделения детских долей, если сведения об этом отсутствуют в договоре. Например, квартира куплена в ипотеку.

В такой ситуации не важно, были средства применены в качестве первоначального взноса или для погашения основного долга. Информация о маткапитале отсутствует как в договоре купли-продажи, так и в ЕГРН. Таким образом, ограничение на продажу отсутствует.

Пример. Семья Викулиных получила сертификат на маткапитал при рождении второго сына. На момент его рождения, старшему сыну исполнилось 14 лет. Родители решили расширить жилплощадь и использовали средства для покупки квартиры. Основная сумма была получена за счет продажи старой квартиры.

После оформления сделки, родители не могли найти деньги на выделение долей. Через 2 года семья переехала. Квартира была продана и куплено другое жилье. Старшему сыну исполнилось 18 лет. После ссоры с отцом, он решил продать свою долю в квартире. После чего, он выяснил, что доли для них с братом не выделялись.

Суд обязал отца выделить доли в новой квартире.

С 2019 года закон защищает права добросовестных покупателей. Если раньше ребенок мог оспорить сделку и вернуть себе проданную квартиру, то теперь покупатели, которые не знали о использовании маткапитала, не понесут ущерба. Восстановить детские права должны именно родители.

Порядок действий

Для продажи квартиры, купленной на маткапитал, необходимо:

  1. Собрать документы.
  2. Составить договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Обращение к нотариусу необходимо, только если квартира находится в долевой собственности. Например, приобретена супругами в период брака.

Если собственник жилья один, то сделка оформляется в простой письменной форме.

Сбор документов

Перечень документов для продажи:

  • гражданский паспорт собственника;
  • гражданский паспорт супруги (при долевой собственности);
  • согласие супруга на сделку (если объект приобретен в браке);
  • правоустанавливающий документ (контракт купли-продажи);
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.

Составление договора купли-продажи

Основные пункты контракта:

  • наименование документа;
  • дата оформления;
  • место составления;
  • данные продавца и покупателя;
  • наименование объекта;
  • информация о квартире (адрес, общая площадь);
  • цена объекта;
  • порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • наделение документа функцией акта приема-передачи;
  • подписи сторон.

Если квартира продается полностью, то обращение к нотариусу не требуется. Стороны могут заключить договор в простой письменной форме.

Если одна из сторон настаивает на нотариальном удостоверении, то возможно самостоятельно составить документ и попросить нотариуса заверить его.

Это убережет вас от оплаты технических и правовых услуг нотариуса. Придется оплатить только 0,5% от суммы сделки в качестве госпошлины.

В случае отказа нотариуса от оказания услуги, необходимо обратиться с жалобой в региональную нотариальную палату.

Образец договора купли-продажи

Скачать договор купли продажи 

Регистрация в Росреестре

Окончательным этапом в продаже квартиры, купленной на материнской капитал, без выделения доли детям, является регистрация перехода прав в Росреестре. Для этого собственник и покупатель должны обратиться в территориальное отделение или МФЦ.

Порядок действий

№ п/пАлгоритм
1Предоставление документов и договора
2Подача заявления
3Оплата госпошлины (по 2000 р. с каждого покупателя)
4Получение новых документов

Срок оформления документов составит от 7 до 14 дней. После чего, покупатели должны получить новую выписку из ЕГРН.

Если сделка проводилась с участием нотариуса, то документы в Росреестр могут быть переданы им. Так как процедура проводится в рамках межведомственного взаимодействия, срок регистрации сокращается до 5 дней.

После чего, необходимо явиться к нотариусу для получения бумажной выписки из ЕГРН.

Последствия сделки с квартирой, купленной на маткапитал, без выделения долей

В 2020 году закон не предусматривает наказания для родителей, которые не выполнили обязательства по выделению долей. Однако возможны следующие негативные последствия:

  1. Взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет. Так как денежные средства носят целевой характер, гражданин должен ими распорядиться установленным образом. Одним из основных условий использования является выделение долей. В случае, если родитель не оформляет собственность на несовершеннолетних, в установленные обязательством сроки, то Прокуратура РФ имеет право инициировать процесс по взысканию денежных средств.

На практике такая ситуация происходит не так часто. Однако судебная практика уже имеет несколько примеров удачного взыскания материнского капитала в случае нецелевого использования.

Проверка может быть проведена по жалобе третьих лиц. Например, по заявлению потенциальных покупателей квартиры.

         2. Обращение ребенка в суд. В первую очередь, отказывая в выделении доли, гражданин нарушает детские имущественные права. Поэтому ребенок, достигший 18 лет, может обратиться в суд для оспаривания сделки.

Суд может обязать родителей выделить долю несовершеннолетнему в собственном жилье или признать совершенную сделку недействительной. В результате, родители обязаны будут выплачивать стоимость квартиры покупателям.

Поэтому, гражданам целесообразно соблюсти все правила продажи жилого помещения и предварительно выделить детям доли. После чего, необходимо получить разрешение отдела опеки для продажи доли несовершеннолетних. Таким образом продавец убережет себя от неприятностей.

В 2020 году прокуратура и ПФР РФ редко проводят проверки по использованию средств материнского капитал. Однако, как будет обстоять ситуация в дальнейшем, предугадать сложно.

Чтобы избежать серьезного наказания, целесообразно своевременно выполнит все действия в защиту детских имущественных прав. Если вы уже нарушили обязательство, то свяжитесь с юристами сайта.

Они помогут восстановить детские права без ущерба для вас.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-kvartiry-s-materinskim-kapitalom-bez-vydeleniya-dolej-detyam/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.