Пройти опеку при продаже квартиры

Содержание

Процедура прохождения опеки при продаже квартиры

Пройти опеку при продаже квартиры

Если совершается продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, то в этой сделке обязательно должны принимать участие органы опеки. Не имеет значения полностью эта недвижимость принадлежит ребенку или только ее доля, органы опеки обязаны проследить, чтобы права несовершеннолетнего не были нарушены.

Возможны два варианта сделки с недвижимостью несовершеннолетнего

  • продажа без приобретения нового жилья;
  • продажа с последующей покупкой другого жилья.

Если это просто продажа без покупки нового жилья

Рассматривается вариант, когда на имя несовершеннолетнего открывается счет в банке, а на него зачисляется сумма, не меньшая, чем стоимость доли ребенка в продаваемой недвижимости. В органы опеки предоставляются бумаги, подтверждающие эти действия.

Но даже если выполнено это условие, и деньги лежат на счету несовершеннолетнего, органы опеки не позволят выписать его «на улицу», поэтому, даже если недвижимость продается без цели приобретения нового жилья, родители или опекуны ребенка должны предоставить ребенку прописку в другом жилье.

Если осуществляется продажа с целью сразу приобрести новое жилье

Родители или опекуны обязаны провести сделку таким образом, чтобы права несовершеннолетнего ничем не были ущемлены, а значит и новая собственность не должна уступать старой.

Она может быть дороже, большей по метражу, но никак не дешевле и меньше чем та собственность, которая была у ребенка. Меньше она может быть только в том случае, если ребенок переезжает в лучший район.

Обычно в опеке смотрят на стоимость доли, важно что бы она не была меньше той, который владеет ребенок.

В этом случае оформляется альтернативаная сделка, при которой продажа собственности будет проводиться одновременно с покупкой новой, где необходимо будет выделить долю несовершеннолетнему.

Здесь сложность состоит в том, что одновременно будут регистрироваться сразу две сделки, поэтому нужно договариваться и с покупателем вашей квартиры и с продавцом квартиры которую вы решили купить. При отчуждении старой собственности ребенок сразу получает новую.

Это довольно сложный процесс, поэтому лучше доверить его провести агентству недвижимости.

Условия получения разрешения на продажу квартиры от опеки

Самое главное — исключение нарушения имущественных прав несовершеннолетнего, именно для этого государство и обязывает органы опеки проверять и сопровождать сделки, где собственниками выступают дети. Поэтому выделяются особые критерии, без которых проведение сделки невозможно:

  1. Как уже говорилось, стоимость доли или всей недвижимости в новой квартире, которая также будет оформляться в собственность несовершеннолетнего, не должна быть меньше чем та, что была ранее.
  2. Если речь о Москве, то здесь также есть определенные порядки. Если собственность ребенка находилась в Москве, то и покупаемая недвижимость также должна располагаться в Москве. Переезд из столицы будет расценен как ущемление прав несовершеннолетнего, но органы опеки могут рассматривать ситуацию с разных сторон, к примеру, если в новом жилье у ребенка будет большая по площади доля, то разрешение получить можно. Исключением можно назвать и переезд по медицинским показаниям, когда врачи рекомендуют ребенку для проживания более чистую экологическую среду, но это должно обязательно подтверждаться документально.
  3. Определяющим фактором является и стоимость старого и вновь приобретаемого жилья. Если оценка показала, что новое жилье проигрывает в стоимости, то органы опеки имеют право не дать разрешение на сделку. И будет не важно, что новая собственность по площади будет больше.
  4. Если речь о доле квартиры, то в ситуации, когда семья переезжает из более просторной квартиры в менее просторную, даже сохранив в собственности ребенка тот же метраж (к примеру, в старом жилье за ребенком была доля в 20 квадратов и в новом тоже 20), органы опеки могут отказать. Это может расценено как ухудшение жилищных условий для ребенка, хоть доля и остается прежней, но само жилье менее просторно, ребенку будет там менее удобно.

Порядок обращения в органы опеки

Для получения разрешения на продажу недвижимости в органы опеки должны обратиться все участники сделок с паспортами.

Если кто-то не может присутствовать, то за него это должно сделать доверенное лицо, которое получило доверенность у нотариуса.

Обязательно должны присутствовать родители (опекуны) и сам ребенок, если он достиг 14-ти лет.
Необходимые документы в опеку для продажи квартиры:

  • заявления (всех собственников продаваемого имущества, родителей, самого несовершеннолетнего, если ему исполнилось 14 лет);
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
  • свидетельства о собственности на квартиру;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги.

На новое жилье, собственником которого будет выступать ребенок предоставляется:

  • свидетельства собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги.

При подаче документов сотрудник органов опеки также проведет беседу для выяснения обстоятельств, а после начнется процедура рассмотрения заявления, которая может составлять около двух недель.
Только после того как опека дала добро можно завершать сделку.

Сложность будет состоять в том, что вся эта процедура займет некоторое время, поэтому необходимо искать такую недвижимость, продавец которой будет готов ждать улаживание формальностей.

Покупатель недвижимости, которая полностью или частично является собственностью несовершеннолетнего, тоже должен согласиться на более долгую процедуру оформления.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/prodazha-kvartiry/protsedura-prokhozhdeniya-opeki-pri-prodazhe-kvartiry/

Предварительное разрешение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего / Госуслуги Москвы

Пройти опеку при продаже квартиры

Вы можете отправить сообщение в органы исполнительной власти города Москвы в рамках досудебного обжалования.

Решение УСЗН района города Москвы может быть обжаловано в установленном судебном порядке.

         Заявитель имеет право подать в досудебном (внесудебном) порядке жалобу на решение и (или) действие (бездействие) УСЗН района города Москвы, его должностных лиц, государственных гражданских служащих при предоставлении государственной услуги.

         Подача и рассмотрение жалоб осуществляется в порядке, установленном главой 2.1 Федерального закона от 27 июля 2010 г.

№ 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», Положением об особенностях подачи  и рассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуг города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. № 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве».

         Заявители могут обратиться с жалобами в случаях:

1. Нарушения срока регистрации запроса (заявления) и иных документов, необходимых для предоставления государственных услуг, а также порядка оформления и выдачи расписки в получении запроса и иных документов (информации) от заявителя.

2. Требования от заявителя:

2.1. Документов, предоставление которых заявителем для предоставления государственной услуги не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами города Москвы, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственного информационного взаимодействия.

2.2. Обращения за предоставлением услуг, не включенных в утвержденный Правительством Москвы перечень услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных услуг.

2.3. Внесения платы за предоставление государственной услуги, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

2.3. Нарушения срока предоставления государственной услуги

3. Отказа заявителю:

3.1. В приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами города Москвы для предоставления государственной услуги, по основаниям.

3.2. В предоставлении государственной услуги по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.3. В исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо в случае нарушения установленного срока таких исправлений.

4. Иных нарушений порядка предоставления государственной услуги, установленного нормативными правовыми актами российской Федерации и города Москвы.

         Жалобы на решения, принятые начальником УСЗН района города Москвы рассматриваются Департаментом труда и социальной защиты населения города Москвы.

         Жалобы могут быть поданы в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме одним из следующих способов:

         1. При личном приеме заявителя (представителя заявителя).

         2. Почтовым отправлением.

         3. С использованием официального сайта Департамента труда и социальной защиты населения города Москвы в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Жалоба должна содержать:

1. Наименование уполномоченного на рассмотрение жалобы органа (организации) либо должность и (или) фамилию, имя и отчество (при наличии) соответствующего должностного лица, которому направляется жалоба.

2. Наименование органа исполнительной власти города Москвы либо должность и (или) фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, государственного гражданского служащего, работника, решения и действия (бездействие) которых обжалуются.

3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя – физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя – юридического лица, а также  номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю.

4. Дату подачи и регистрационный номер запроса (заявления) на предоставление государственной услуги (за исключением случаев отказа в приеме запроса и его регистрации).

5. Сведения о решениях и действиях (бездействии), являющихся предметом обжалования.

6. Доводы, на основании которых заявитель не согласен с обжалуемыми решениями и действиями (бездействием). Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

7. Требования заявителя.

8. Перечень прилагаемых к жалобе документов (при наличии).

9. Дату составления жалобы.

Жалоба должна быть подписана заявителем (его представителем).

В случае подачи жалобы при личном приеме заявитель (представитель заявителя) должен представить документ, удостоверяющий личность.

Полномочия представителя на подписание жалобы должны быть подтверждены доверенностью, оформленной в соответствии с законодательством.

Полномочия лица, действующего от имени организации без доверенности на основании закона, иных нормативных правовых актов и учредительных документов, подтверждаются документами, удостоверяющими его служебное положение, а также учредительными документами организации.

Статус и полномочия законных представителей физического лица подтверждаются документами, предусмотренными федеральными законами.

Поступившая жалоба подлежит регистрации в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления.

Жалоба рассматривается в течение 15 рабочих дней со дня ее регистрации. Срок рассмотрения жалобы составляет пять рабочих дней со дня ее регистрации в случаях обжалования заявителем:

Отказа в приеме документов.

Отказа в исправлении опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.

Нарушения срока исправлений опечаток и ошибок.

По результатам рассмотрения жалобы принимается решение об удовлетворении (полностью или в части) либо в отказе в удовлетворении.

Решение должно содержать:

1. Наименование органа, рассмотревшего жалобу; должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе.

2. Реквизиты решения (номер, дата, место принятия).

3. Фамилия, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя – физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя – юридического лица.

4. Фамилия, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства представителя заявителя, подавшего жалобу от имени заявителя.

5. Способ подачи и дата регистрации жалобы, ее регистрационный номер.

6. Предмет жалобы (сведения об обжалуемых решениях, действиях, бездействии).

7. Установленные при рассмотрении жалобы обстоятельства и доказательства, их подтверждающие.

8. Правовые основания для принятия решения по жалобе со ссылкой на подлежащие применению нормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.

9. Принятое по жалобе решение (вывод об удовлетворении жалобы или об отказе в ее удовлетворении).

10. Меры по устранению выявленных нарушений и сроки их выполнения (в случае удовлетворения жалобы).

11. Порядок обжалования решения.

12. Подпись уполномоченного должностного лица.

Решение оформляет в письменном виде с использованием официальных бланков.

К числу указываемых в решении мер по устранению выявленных нарушений, в том числе относятся:

1. Отмена ранее принятых решений (полностью или в части).

2. Обеспечение приема и регистрации запроса, оформления и выдачи заявителю расписки (при уклонении или необоснованном отказе в приеме документов и их регистрации).

3. Обеспечение оформления и выдачи заявителю результата предоставления государственной услуги (при уклонении или необоснованном отказе в предоставлении государственной услуги).

4. Исправление опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.

5. Возврат заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

Органы, уполномоченные на рассмотрение жалобы, отказывают в ее удовлетворении в случаях:

1. Признания обжалуемых решений и действий (бездействия) законными, не нарушающими прав и свобод заявителя.

2. Подачи жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством российской Федерации и города Москвы.

3. Отсутствия у заявителя права на получение государственной услуги.

4. Наличия:

4.1. Вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда по жалобе заявителя с тождественными предметом и основаниями.

4.2. Решения по жалобе, принятого ранее в досудебном (внесудебном) порядке в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы (за исключением случаев обжалования ранее принятых решений в вышестоящий орган).

Жалоба подлежит оставлению без ответа по существу в случаях:

1. Подачи жалобы в орган или организацию, не уполномоченные на ее  рассмотрение.

2. Наличия в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностных лиц, а также членов их семей.

3. В случае если текст жалобы (его часть), фамилия, почтовый адрес и адрес электронной почты не поддаются прочтению.

4. Если в жалобе не указаны фамилия заявителя (представителя заявителя) или почтовый адрес  и адрес электронной почты, по которым должен быть направлен ответ.

5. При поступлении в орган, уполномоченный на рассмотрение жалобы, до вынесения решения ходатайства заявителя (представителя заявителя) об отзыве жалобы.

Решения об удовлетворении жалобы и об отказе в ее удовлетворении направляются заявителю (представителю заявителя) в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем их принятия,  по почтовому адресу, указанному в жалобе.

По желанию заявителя решение также направляется на указанный в жалобе адрес электронной почты (в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного должностного лица).

В таком же порядке заявителю (представителю заявителя) направляется решение по жалобе, в которой для ответа указан только адрес электронной почты, а почтовый адрес отсутствует или не поддается прочтению.

В случае оставления жалобы без ответа по существу заявителю (представителю заявителя) направляется письменное мотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не поддаются прочтению). При оставлении жалобы без ответа по существу заявителю (представителю заявителя) должно быть разъяснено, в какой орган может быть подана жалоба. 

Подача жалобы в досудебном (внесудебном) порядке не исключает права заявителя (представителя заявителя) на одновременную или последующую подачу жалобы в суд.

Информирование заявителей о судебном и досудебном (внесудебном) порядке обжалования решений и действий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги, осуществляется путем:

1. Размещения соответствующей информации на Портале и стендах в местах предоставления государственной услуги.

2. Консультирования заявителей в том числе по телефону, электронной почте, при личном приеме.

В случае установления в ходе рассмотрения жалобы признаков состава административных правонарушений или уголовных преступлений соответствующие материалы должны быть незамедлительно направлены в органы, уполномоченные законодательством возбуждать производство по делам об административных правонарушениях и (или) по уголовным делам.

Источник: https://www.mos.ru/pgu/ru/services/procedure/0/0/7700000010000269585/

Продажа квартиры через опеку

Пройти опеку при продаже квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры через опеку

Просмотров 407

Если одним из собственников является недееспособное лицо или несовершеннолетний, то продажа квартиры проводится только через опеку. Как убедить госорганы в том, что права подопечного не будут ущемлены, в какой срок нужно уложиться, какие документы придется собрать?

Дееспособность детей и взрослых

Дееспособность является обязательным условием при заключении любых сделок.

Дети

С момента рождения и до достижения 6-ти лет дети считаются полностью недееспособными, поскольку ни осознавать многих своих действий, ни отвечать за их последствия они не могут. Всю ответственность на себя берут родители или опекуны.

После 6-ти лет дети получают право на сделки, приносящие им безвозмездную выгоду и не требующие государственной регистрации/нотариального удостоверения (ст. 28 ГК РФ).

С наступлением 14-ти лет объем дееспособности расширяется (ст. 26 ГК РФ) – появляется возможность заключать договоры займа, купли-продажи и совершать другие сделки с письменного согласия родителей (опекунов) и органов опеки/попечительства (ООП). После 18 лет наступает полная дееспособность.

Полная дееспособность может быть признана судом или органами опеки и в 16 лет, если несовершеннолетний вступил в брак, устроился на работу, занялся с согласия родителей предпринимательской деятельностью.

Взрослые

Человек не может считаться полностью дееспособным, если психическое расстройство не позволяет ему понимать значения и последствий своих действий.

Решение о недееспособности гражданина выносит судебная инстанция – обратиться туда имеют право родственники, представители ООП или медицинского учреждения, где гражданин проходит лечение.

Человеку назначается опекун, который при заключении сделки будет действовать от имени опекаемого после получения на это согласия со стороны органов опеки.

Существует еще одно понятие – ограниченная дееспособность.

Оно означает, что человек в состоянии понять значение своих действий, но из-за психического расстройства или из-за пагубных пристрастий нуждается в контроле. Неполная дееспособность также признается через суд.

В обязательном порядке назначается попечитель (в отличие от опекуна, он не действует от имени опекаемого, а дает согласие на проведение сделок).

Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Действия с имуществом недееспособного (частично дееспособного) регламентируются ГК РФ (ст. 37). В соответствии с законодательными нормами, опекуны имеют право заключать сделки от имени опекаемого, а попечители – давать разрешение на отчуждение жилья после согласования предстоящих действий с органами опеки.

Законом не допускается заключение опекунами (попечителями), а также их родственниками сделок с подопечным. Это позволяет оградить недееспособное лицо от ущемления его прав.

Последствия неправомерных действий

Все недееспособные и частично дееспособные лица имеют полное право владеть имуществом, но проводить любые юридически значимые действия со своей собственностью они не могут – требуется согласие органов опеки и участие родителей, попечителей, опекунов.

Если законодательные нормы не соблюдены и имущество продано без согласования с ООП, то по иску заинтересованных лиц суд признает сделку ничтожной (19, 20, 21 ФЗ).

Такой же результат наступит и в случае, если недееспособное или частично дееспособное лицо решит действовать самостоятельно.

Когда разрешение ООП получать не нужно?

Если подопечный зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, то разрешение от ООП не требуется.

Но это не значит, что человек может быть выписан «в никуда» – снятие с регистрации должно проводиться синхронно с пропиской в другой квартире, не уступающей по своим характеристикам предыдущей (максимальный разрыв – 14 дней).

Если выписывается ребенок, то его обязательно прописывают по месту регистрации одного из родителей. Зарегистрировать его у других родственников или на свободной от жильцов жилплощади не получится.

Если недееспособное лицо или несовершеннолетний остались без попечения, то обратиться в ООП все же придется – госорган будет контролировать процесс прописки/выписки с тем, чтобы права были соблюдены.

Выписка с последующей регистрацией на новом месте осуществляются через паспортный стол (10 дней), МФЦ (до 7 дней), сайт госуслуг (до 4 дней). Предоставляются следующие документы:

  • паспорта дееспособных лиц (родителей, опекунов);
  • свидетельство о рождении подопечного или его паспорт;
  • заявление;
  • выписка из ЕГРН.

Обращение в органы опеки

Разрешение на отчуждение имущества недееспособного (несовершеннолетнего) органы опеки дадут в случае, если вместо проданной квартиры будет куплена другая.

Новое жилье не должно уступать по своим характеристикам прежнему.

С меньшей вероятностью будет одобрена продажа недвижимости с перечислением денег на счет подопечного (потребуется доказать необходимость именно такого решения и дополнительно позаботиться о прописке).

Когда можно обойтись без приобретения жилья вместо проданного?

ООП могут разрешить перечислить деньги на счет подопечного, если он:

  • находится на государственном обеспечении;
  • нуждается в срочном дорогостоящем лечении и деньги будут потрачены на это (диагноз должен быть подтвержден);
  • получит долю в уже имеющейся квартире;
  • переезжает в другой город (в этом случае деньги вначале поступают на счет, а в течение 2 месяцев на них нужно будет купить жилье).

Отсрочки при покупке жилья можно добиться и в случае, если не удалось быстро найти подходящий объект недвижимости. Если получится доказать честность намерений, то положенная недееспособному сумма перечисляется на его счет, и в письменной форме оформляется обязательство о приобретении жилья.

Оформление разрешения

  • Заявление. На первом этапе нужно обратиться в местное отделение ООП или в МФЦ и заполнить заявление о намерении продать жилье, собственником которого является несовершеннолетний (недееспособный). Образцы заполнения предоставляются. Одним из пунктов является обязательство соблюсти интересы подопечного – без этого заявление не будет принято. Подписать и сдать его должны все опекуны или оба родителя. Если брак распался, то потребуется нотариально заверенное разрешение на отчуждение от другого родителя. Если один из супругов умер/пропал без вести (находится в розыске уже не менее 2-х месяцев), то его юридическую роль возьмет на себя представитель ООП. Заявление принимает районный инспектор, госпошлина за это действие не предусмотрена.
  • Собеседование. Одного лишь заявления для получения разрешения недостаточно – требуется пройти собеседование. Присутствовать должны все представители подопечного и он сам, если ему уже исполнилось 14 лет. В ряде случаев может потребоваться присутствие продавца квартиры или заявление от него о намерениях продать жилье конкретному покупателю. В процессе собеседования нужно доказать, что интересы подопечного не нарушаются, новая квартира будет идентична прошлой по характеристикам или окажется лучше нее (учитываются такие факторы как стоимость, площадь, количество комнат, благоустроенность).

Помимо документов нужно предоставить инспектору возможность осмотреть новое жилье (если оно расположено в другом городе, госслужащий свяжется с коллегами, и они проведут инспекцию).

Выгоду подопечного нужно доказать – не всегда она очевидна.

Пример. Семья продает трехкомнатную квартиру общей площадью 81 кв.м. и приобретает две однокомнатные по 30 кв.м (на первый взгляд условия жизни ухудшаются).

Доля ребенка в прежнем жилье – 1/9 площади (то есть ему фактически принадлежит 9 кв.м).

В качестве доказательства соблюдения интересов несовершеннолетнего предоставляется письменное обязательство оформить одну из квартир на него (вместо 9 он получит 30 кв.м.). Такая сделка будет одобрена ООП.

Если условия жизни ухудшаются, то нужны очень веские причины для того, чтобы сделка была одобрена. На слово инспектор не поверит – требуется предоставить доказательства (например, справку о состоянии здоровья, подтверждающую необходимость дорогостоящего лечения или переезда из мегаполиса в экологически чистый район).

Документы

При обращении в ООП родители должны иметь на руках свидетельство о браке (или о разводе, если семья распалась) и документы, удостоверяющие личность. Попечители/опекуны берут с собой паспорт и решение о предоставлении им полномочий.

От недееспособного собственника потребуется паспорт, от несовершеннолетнего – свидетельство о рождении (оно служит подтверждением полномочий родителей) и паспорт (если ребенок уже его получил).

Также предоставляются:

  • документы на продающуюся и приобретаемую квартиры (их оценочная стоимость, выписки из ЕГРН и домовой книги, технический план, правоустанавливающие документы, справки о том, что нет задолженности по коммунальным платежам/налогам);
  • предварительный ДКП;
  • письменное разрешение на отчуждение со стороны всех собственников;
  • банковский счет опекаемого, если квартира приобретаться взамен проданной не будет;
  • другие документы, которые потребует инспектор ООП.

Спустя 2-4 недели будет выдано разрешение или вынесен отказ. Документ содержит разъяснения и перечень условий, необходимых для исполнения.

После получения разрешения приступить к оформлению сделки стоит практически сразу – срок действия документа всего 1 месяц (если не удалось договориться об его увеличении).

Поскольку инспекторы – это обычные люди, им тоже свойственно ошибаться в своих выводах. При получении отказа стоит проконсультироваться с юристом. Он проанализирует приведенные доводы и скажет, можно ли обжаловать решение через суд.

Пример. Объект недвижимости принадлежит матери и сыну (70 и 30% соответственно). Вместо квартиры, стоящей 2 млн. руб., женщина решила купить жилье за 4 млн. руб. и выделить ребенку 15%.

Инспекторы вынесли отказ, мотивируя это тем, что в новой квартире доля несовершеннолетнего тоже должна составить 30%. Это не совсем верно. Ребенку нужно выделить аналогичную долю. Если он получит 30%, то стоимость принадлежащего ему имущества окажется вдвое больше, чем раньше.

Мать имеет полное право уменьшить величину доли до 15% (ее цена, как и в прежней квартире, составит 600 тыс. руб.).

Порядок продажи жилья

При продаже жилья через опеку обычно имеет место альтернативная сделка – отчуждение жилья без встречной покупки другого объекта одобряется только в редких случаях. При ее проведении необходимо:

  • выбрать объект для покупки и одновременно с этим найти покупателя на свою недвижимость;
  • провести переговоры, предупредить о том, что осуществляется встречная покупка;
  • подать заявление в ООП и дождаться решения;
  • подготовить пакет документов для покупателя своей недвижимости;
  • проверить пакет документов, переданный продавцом квартиры;
  • арендовать банковские ячейки;
  • синхронно оформить договора, подписать акты приема-передачи, передать документы на регистрацию прав собственности;
  • получить деньги за проданное жилье и рассчитаться с продавцом.

Если ребенку еще нет 14 лет, то от его имени действует родитель (опекун). После получения паспорта ребенок самостоятельно участвует в сделке и ставит свою подпись, взрослые лишь письменно подтверждают свое согласие.

Малейшие несостыковки между участниками и ошибки, допущенные ими, приводят к тому, что вся схема рушится. Учитывая, что срок действия разрешения от ООП ограничен, это становится серьезной проблемой.

Нотариальное заверение

Сделки, одной из сторон которых является несовершеннолетний или недееспособный, в обязательном порядке заверяются нотариусом. Заплатить придется 0.5% от цены квартиры. Составление ДКП обойдется от 3 тыс. руб. и больше (в зависимости от тарифов, установленных местной нотариальной палатой).

Как правильно осуществить продажу жилья через опеку, как доказать инспекторам честность своих намерений? Юристы сайта ответят на возникшие вопросы. При проведении альтернативных сделок они возьмут на себя сопровождение этого сложного процесса.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-cherez-opeku/

Список документов для опеки при продаже квартиры

Пройти опеку при продаже квартиры

Органы опеки требуют документы для продажи квартиры, когда одним из собственников (или единственным) выступает несовершеннолетнее лицо. Таким образом обеспечивается соблюдение интересов детей, если взрослые решают продать квартиру. Чтобы сделка при подобных обстоятельствах была реализована, понадобится заручиться разрешением от органов опеки и попечительства.

Заключить договор купли-продажи с согласием уполномоченной службы можно только тогда, когда малолетние собственники впоследствии получат права собственности на равноценную жилую площадь (или денежную компенсацию). Если законные представители проигнорировали необходимость обращения, сотрудники службы могут оформить иск с требованием признать сделку недействительной.

Важно! Нет нужды одновременно приобретать недвижимость при продаже собственности ребенка в двух случаях.

  • Первый касается ситуации, когда семья планирует сменить город или регион проживания. Однако за долю несовершеннолетнего должны поступить деньги на его счет.
  • Второй момент – жилье покупается на строящемся объекте. При таких обстоятельствах заручиться согласием сложнее, чем обычно.

Как получить согласие

Изначально необходимо в письменной форме сообщить органам опеки по месту жительства о намерении заключить сделку для отчуждения собственности. Чтобы составить заявление, обязательно присутствие инспектора от службы. С его помощью исключается риск нарушения интересов несовершеннолетних лиц.

Также инспектор обязан провести собеседование с заявителями, где должны присутствовать оба родителя (опекуны) и дети старше 14 лет, чьи права затрагиваются сделкой. При возникновении сомнений сотрудник может затребовать присутствия собственников приобретаемой недвижимости. Альтернативный вариант – их письменное согласие стать участником сделки.

Ключевое правило, которое нужно соблюсти – заранее подготовить весь пакет бумаг. Нет смысла обращаться в инстанцию без недостающих сведений. Кроме того, некоторые из этих бумаг вам еще пригодятся для подачи в МФЦ при регистрации сделки.

Чтобы избежать осложнений при согласовании вопроса, необходимо уточнить, какие документы при продаже квартиры запрашивает опека. Общий перечень таков:

  1. Заявление. Бланк и образец для заполнения выдаст сотрудник службы. Заявление требуется от каждого из родителей, даже когда они разведены. За ними закрепляется обязанность содержать собственного ребенка до достижения им совершеннолетия вне зависимости от того, находятся они в браке или нет. Также требуется подпись несовершеннолетнего лица, если ему больше 14 лет.
  2. Гражданский паспорт законных представителей.
  3. Свидетельство о: регистрации отношений между супругами, расторжении брака, рождении ребенка, чьи интересы затрагиваются.
  4. Правоустанавливающий документ для отчуждаемой недвижимости. Достаточно предоставить выписку из государственного реестра или свидетельство о правах собственности.
  5. Бумага, по положениям которой объект принадлежит лицу, чьи интересы нужно защищать. Как пример: ДКП, свидетельство о получении имущества по наследству, дарственная и т.п.
  6. Техническая документация объекта. Паспорт можно запросить при посещении МФЦ или же путем обращения в БТИ.
  7. Справка из ЕИРЦ. Она может потребоваться для доказательства добросовестности оплаты платежей по услугам ЖКХ.
  8. Выписка из домовой книги, либо справка о составе семьи, которая отражает список людей, имеющих регистрацию на жилой площади по дате запроса. Если у ребенка отсутствует прописка, потребуется дополнительно предоставить выписку по адресу его прописки. Оформляется справка в паспортном столе.

Важно! При продаже квартиры с ребенком документы для опеки и согласие от уполномоченных лиц не требуют, когда малыш, чьи интересы затрагиваются, будет помещен под государственное обеспечение.

Какие еще могут потребоваться сведения

С учетом отдельных обстоятельств, направляя в опеку документы на продажу квартиры несовершеннолетнего владельца, сотрудники службы вправе запросить дополнительную информацию.

К примеру, если малыш взамен получает квартиру (долю в ней), которая приобретена без оформления ипотеки, нужно предоставить инспектору:

  • согласие собственника стать участником сделки для продажи жилья, таким образом уполномоченный сотрудник получает подтверждение, что родители уже подыскали подходящую квартиру;
  • правоустанавливающий документ по приобретаемому объекту;
  • паспорт владельцев недвижимости;
  • свидетельство о регистрации отношений между супругами, если новая жилплощадь является совместно нажитой.

Если же жилье приобретается по ипотечному соглашению, то придется заручиться согласием банка, так как до погашения кредита недвижимость находится в залоге у финансово-кредитного учреждения.

Не все организации предоставляют разрешение, ведь возрастает риск потерять выгоду.

Если банк не дал такого согласия, альтернативный вариант – нотариальное обязательство, где прописывается, что после выплаты ипотеки родители обязуются оформить на ребенка соразмерную часть недвижимости.

Еще одна ситуация предполагает выделение денег с продажи доли ребенка, которые помещаются на его банковский счет. Родитель открывает для несовершеннолетнего лица счет в ФКУ. Если ребенку при заключении сделки больше 14 лет, ему также требуется посетить банк. Для опеки нужно донести договор на открытие счета, выписку с него же и реквизиты – каждая позиция должна быть заверена печатью банка.

Если же взамен проданной квартиры малыш получает в собственность недвижимость по договору дарения, тогда заявление-обязательство необходимо от дарителей. Для этого им придется посетить органы опеки и попечительства, взяв с собой документы на квартиру: техпаспорт, выписка из домовой книги, правоустанавливающее свидетельство и договор, на основании которого приобретена жилая собственность.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/dokumenty-dlya-opeki-pri-prodazhe-kvartiry/

Разрешение органов опеки на продажу квартиры (с несовершеннолетним): порядок получения

Пройти опеку при продаже квартиры

Несовершеннолетние дети зачастую являются владельцами недвижимости. Но они не могут самостоятельно продать квартиру. Их интересы должны защищать законные представители.

Но законодатель ужесточил данное требование. Поэтому вопрос продажи таких помещений дополнительно согласовывается с отделами опеки.

Рассмотрим, как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и какие документы нужно предоставить.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка

Закон запрещает несовершеннолетним гражданам самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Полномочия по совершению сделки с их имуществом передаются родителям или опекунам.

Но законный представитель также не имеет права на единоличное решение. Необходимо согласовать сделку в районном отделе опеки по месту регистрации собственника.

Важно! Согласовать сделку в отделе опеки можно только при наличии постоянной или временной регистрации по месту обращения.

Законы, регулирующие процесс продажи жилого помещения несовершеннолетнего или недееспособного:

В случае, если собственник является малолетним или недееспособным, то законный представитель (родитель или опекун) совершает сделку без согласия собственника.

В отношении квартиры недееспособного (в возрасте от 14 до 17 лет) или ограниченно дееспособного потребуется его присутствие и заявление. Представитель только дает согласие.

Порядок действий при получении разрешения опеки на продажу квартиры

Одним из важнейших документов при продаже квартиры несовершеннолетнего или недееспособного является предварительное разрешение районного отдела опеки.

Для его получения необходимо:

  1. Собрать документы.
  2. Обратиться в отдел опеки.
  3. Подать заявление на выдачу разрешения.
  4. Получить ответ.

В случае выдачи отрицательного решения, гражданин имеет право оспорить акт органа местного самоуправления в судебном порядке. Однако он должен доказать, что действует исключительно в интересах ребенка или подопечного.

Документы в органы опеки

Необходимо учитывать, что закон передал полномочия по опеке и попечительству муниципалитетам. Поэтому общий перечень документов для выдачи разрешения на продажу квартиры отсутствует.

В 2020 году в РФ нет разработанного общего нормативного акта, который регулировал бы данный вопрос.

Ряд регионов разработал перечень документации для внутреннего использования. Также поступили некоторые муниципалитеты.

Важно! Чтобы узнать точный перечень документов, необходимо обратиться в отдел опеки по месту расположения жилого помещения несовершеннолетнего собственника.

Примерный перечень документации:

  • гражданский паспорт опекуна или родителя;
  • гражданский паспорт несовершеннолетнего или недееспособного собственника;
  • свидетельство о рождении собственника в возрасте от 0 до 13 лет;
  • правоустанавливающий документ;
  • предварительный договор купли-продажи (если взамен покупается другая квартира);
  • правоустанавливающий документ на новое жилье (если взамен предоставляется альтернативное жилье);
  • выписку из домовой книги;
  • постановление о назначении опеки (если интересы собственника представляет опекун);
  • выписка из домовой книги;
  • согласие на продажу от собственника в возрасте от 10 до 14 лет;
  • выписка с лицевого счета (об отсутствии долгов);
  • номер личного счета ребенка или недееспособного, на который будут перечислены деньги.

Обращение в отдел опеки

В отдел опеки обращается:

  • в интересах малолетнего ребенка – мать и отец;
  • в интересах малолетнего подопечного – опекун;
  • в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя;
  • в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель;
  • в интересах недееспособного гражданина – опекун;
  • в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.

В случае, если заявление подается только одним из родителей, то необходимо представить один из следующих документов о причинах отсутствия второго родителя:

  • справку Ф 25 (отец записан со слов матери);
  • решение суда о признании недееспособным;
  • судебное решение о лишении или ограничении родителя в правах;
  • документы о розыске;
  • решение суда о признании умершим или безвестно отсутствующим;
  • свидетельство о смерти;
  • нотариально удостоверенное согласие второго родителя.

Документацию необходимо представить:

  • в отдел опеки;
  • в МФЦ (если между муниципалитетом и МФЦ заключен договор).

Образец заявления

При обращении в отдел опеки необходимо представить заявление.

Документ должен содержать (образец):

  • название районной администрации;
  • данные главы района;
  • данные заявителя;
  • название заявления;
  • причины, по которым необходимо продать квартиру;
  • данные собственника;
  • информация об имуществе, полученном взамен;
  • просьба о выдаче разрешения;
  • перечень прилагаемых данных;
  • подпись и дата.

В качестве заявителя выступает родитель или опекун. Ограничено дееспособный гражданин и ребенок в возрасте от 14 до 17 лет самостоятельно составляют заявление. А законные представители только указывают свое согласие.

Образец заявления в органы опеки на разрешение купли-продажи квартиры:

Получение согласия отдела опеки

Для того, чтобы отдел опеки дал согласие, необходимо доказать необходимость сделки. Кроме того, законный представитель должен предоставить подопечному альтернативное помещение в собственность, нужно не просто прописать несовершеннолетнего в другую квартиру. Он должен получить долю собственности в ней.

Причем имущественные права собственника не должны нарушаться. Поэтому новое жилье должно соответствовать объему площади либо стоимости проданной квартиры.

Если представитель не может выделить альтернативную жилплощадь, существует возможность перечислить деньги за продажу квартиры на личный счет собственника. На практике, отделы опеки практически никогда не дают разрешение на такие сделки. Денежные средства со счета могут быть сняты под разными предлогами. И ребенок или недееспособный останутся без жилья.

Более реальным вариантом является предоставление альтернативного жилья. Если новая жилплощадь примерно соответствует требованиям, то есть шанс получения согласия.

Важно! Необходимо помнить, что обязанностью специалистов отдела опеки является защита детских прав. Поэтому они не обязаны давать согласие на сделку. Как показывает практика, отказ дается в 50% случаев.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Для продажи квартиры необходимо получить разрешение отдела опеки.
  2. Для получения согласия нужно собрать документы и подать заявление.
  3. Представитель должен предоставить альтернативное жилье в собственность взамен продаваемого.
  4. Денежные средства от сделки переходят на счет собственника. Их можно использовать на покупку новой квартиры.

Процесс получения согласия отдела опеки имеет свои особенности в каждом регионе. Кроме того, положительное решение принимается только в 50% случаев. Для получения разрешения целесообразно тщательно подготовиться. Оставьте заявку на сайте, и специалисты нашего сайта предупредят вас обо всех нюансах процедуры в вашем регионе.

Ответы юриста на популярные вопросы

Как получить разрешение, если квартира находится в одном регионе, а мы с ребенком переехали и живем за 1 000 км?

Обращение возможно в любой отдел опеки, вне зависимости от места расположения имущества. Но заявитель и ребенок должны быть прописаны в регионе обращения. Закон разрешает обращаться не только по постоянной регистрации, но и по временной.

Можно ли продать квартиру недееспособного без согласия органа опеки?

Нет. Такая сделка может быть оспорена в суде. Опекун недееспособного должен ежегодно предоставлять в отдел опеки отчет о сохранности имущества. Как только специалисты выявят факт нарушения детских прав, сделка будет признана недействительной в суде.

Какое жилье нужно предоставить взамен реализуемой квартиры?

Родитель должен предоставить равноценное жилье. Оно не должно быть ветхим или аварийным. Квартира должна соответствовать техническим и санитарным нормам.

Можно ли подарить ребенку долю в доме бабушки, а его квартиру продать?

Доля не может быть меньше, чем часть в продаваемой квартиры. Например, если несовершеннолетний был владельцем ½ доли в квартиры, площадью 60 кв.м., то он должен получить 30 кв.м. Причем жилье не может быть хуже или дешевле.

Можно ли деньги со сделки использовать на лечение ребенка?

Сложно, но можно. Если несовершеннолетний получил взамен альтернативное жилье.

А денежные средства от сделки были направлены на его счет, то родители могут их использовать с предварительного разрешения отдела опеки в интересах ребенка.

Использование на лечение допустимо, если мать и отец докажут невозможность получения лечения на безвозмездной основе.

Источник: https://SocPrav.ru/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.