Раздел дома в натуре экспертиза

Раздел домовладений

Раздел дома в натуре экспертиза

Рассмотрение споров о праве собственности на домовладение широко распространено в судебной практике и относится к категории наиболее сложных гражданских дел, как и вопрос о разделе домовладений.

Как показывает экспертная практика, по вопросам, которые составляют предмет строительно-технической экспертизы, чаще всего ставятся задачи, связанные с решением споров между субъектами общей частной собственности на здания и сооружения.

Эти споры, как правило, возникают по поводу раздела объектов недвижимости между совладельцами, в соответствии с идеальными долями каждого, порядка пользования этими объектами, а также земельными участками, на которых они расположены.

Судебной практикой рассмотрения данной категории дел предусмотрено три формы преобразования (раздела) домовладений, являющихся собственностью (находящихся в пользовании) граждан:

  1. реальный раздел домовладения (жилого дома или квартиры) между совладельцами в соответствии с величиной принадлежащих им идеальных долей  в праве собственности на недвижимость либо с отступлением от указанной величины;
  2. выдел части домовладения (дачи, коттеджа или вилы) стороне по делу в соответствии с величиной принадлежащей ей доли в праве собственности на недвижимость, либо с отступлением от указанной величины;
  3. определение порядка пользования совладельцами домовладением с учетом величины принадлежащих им долей в праве собственности на недвижимость.

Реальный раздел

Реальный раздел домовладения означает передачу в собственность сторонам по делу (участникам общей долевой собственности) определенных изолированных его частей и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на домовладение.

Выдел доли означает передачу в собственность стороне по делу (участникам общей долевой собственности) определенной изолированной части домовладения, соответствующей величине его доли (имеющей отклонение от этой величины), и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на указанную часть домовладения.

Определение порядка пользования домовладением  (домом, дачей или квартирой) не прекращает общей долевой собственности  на домовладение и как судебное действие обуславливается двумя факторами:

  • невозможностью реального раздела либо выдела части домовладения в натуре;
  • отсутствием права собственности у спорящих сторон на спорное домовладение либо на часть (например, земельный участок), — разделу не подлежит то, что не является собственностью.

Определение порядка пользования домовладением может не предполагать проведение какого-либо переоборудования строений. В таких случаях изменяется только режим пользования  недвижимостью ее совладельцами, то есть появляются помещения строений обособленного пользования наряду с помещениями общего пользования.

При назначении строительных экспертиз о разделе домовладений судьи часто смешивают понятия «выдел» и «раздел». Истец, как правило, стремится выделить долю, принадлежащую ему в праве собственности, а не разделить домовладение между участниками общей долевой собственности, о чем и указывает в иске.

Большое количество совладельцев при относительно небольших размерах  домовладения делает, как правило, невозможным  его раздел.

Вопросы

При всем разнообразии обстоятельств рассматриваемых дел наиболее распространенные вопросы,  ставящиеся на рассмотрение эксперта, и задания, которые могут быть даны ему судом при назначении экспертизы, в общем виде можно сформулировать следующим образом:

  • определение технической возможности раздела (выдела) доли в спорном домовладении (загородном доме или дачи) пропорционально долям совладельцев (либо с наименьшими отступлениями от идеальных долей);
  • при наличии возможности раздела (выдела) долей в спорном домовладении разработать и предоставить варианты раздела домовладения;
  • при отсутствии возможности раздела домовладения (выдела его части) в точном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела (выдела) с отступлением от указанной величины и разработать соответствующие варианты раздела (выдела) с максимальным приближением к величинам идеальных долей в натуральном выражении;
  • определить виды, объем и стоимость работ, необходимых для переоборудования дома (иных строений домовладения) в соответствии с разработанными экспертом вариантами раздела домовладения (выдела его части), при установлении возможности раздела (выдела);
  • если раздел (выдел) можно произвести только с отклонениями от идеальных долей, определить стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов;
  • если отсутствует возможность раздела спорного домовладения (выдела его части), определить порядок пользования.

Возможность реального раздела домовладения (жилого дома или дачи) определяется рядом условий, к которым следует относить:

  • техническое состояние строения, наличие (отсутствие) исключающих возможность эксплуатации строения повреждений, полученных в результате стихийных бедствий и воздействия иных факторов, просадок основания фундаментов и т.п., если эти дефекты не могут быть устранены в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил;
  • соотношение величины полезной площади помещений жилого дома (дачи, виллы или коттеджа), отвечающих требованиям технических, санитарных норм и количества спорящих сторон с учетом величины долей, принадлежащих им в праве собственности на недвижимость;
  • возможность устройства изолированных частей строения с отдельными входами в количестве, равном числу спорящих сторон без нанесения несоразмерного ущерба строению, подлежащего разделу.

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими.

Одним из основных и самых важных критериев возможности реального раздела жилого дома (дачи) является сте­пень физического износа как дома (виллы) в целом, так и его основных конструктивных элемен­тов. Этот показатель необходимо учитывать при решении вопроса о переоборудовании помещений для организации изолированных частей дома с отдельными входами.

Физический износ домов, строений отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый износ это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.

От того, насколько велика степень физического  износа рассматриваемого строения зависит ход исследования.

Так если она будет составлять 41-65 % для деревянных домов и 41-70% — для каменных (при таких условиях раздел также возможен), то работы по их переоборудованию и перепланировке могут нанести значительный ущерб техническому состоянию дома, снизить прочностные характеристики конструктивных элементов до критического предела.

Если же степень износа спорного дома или дачи превышает указанные предельные величины (65% и 70%), экспертом констатируется факт невозможности дальнейшей эксплуатации строений и, следовательно, раздела.

Между тем неделимость дома ввиду запредельной степени износа может быть временной, и ее можно устранить, например, путем снижения физического износа дома за счет увеличения несущей способности основных конструктивных элементов посредством замены отдельных, наиболее ветхих частей либо путем их усиления.

Долевое владение

Часто приходится сталкиваться со случаями, когда сложившийся порядок пользования жилым домом участниками долевой собственности не соответствует пропорциям между их долями в имуществе. Однако это обстоятельство не позволяет изменить размер доли в процессе реального раздела.

При рассмотрении в судах споров о разделе жилья или выделе долей к участию в судебных заседаниях обязательно привлекаются все собственники долей, имеющие на это соответствующие документы. К таким документам относятся любые документы, подтверждающие право на общую долевую собственность в жилом доме.

  В случае отсутствия каких-либо документов о праве собственности у выделяющего долю,  он имеет право в одном исковом заявлении просить суд о  признании права  собственности и выдела доли в  доме.

Однако, возможно разрешение такой категории гражданских дел и мирным путем. Для этого сособственникам достаточно заключить соглашение или договор. Такой договор вступает в силу после государственной регистрации в соответствующих органах.

Наша специализация: строительно-техническая экспертиза по разделу жилой и нежилой (коммерческой) недвижимости, в т.ч. квартир, офисов, домовладений (вилл, коттеджей) а также загородных домов любого типа.

Другие статьи по теме «Раздел домовладений»

Цены:

Стоимость экспертизы
от 20 000

Дополнительные услуги:

Выезд эксперта в праздничные и выходные дни от 5 000
Подготовка дубликата заключения эксперта от 2 000
Выезд эксперта за пределы МКАД от 5 000

Источник: https://sud-expertiza.ru/razdel-domovladeniy/

Землеустроительная экспертиза и раздел домовладений

Раздел дома в натуре экспертиза

  • Быстрый переход:
  • Цены
  • Наши клиенты

Как выделаить долю в натуре

Имущество, которое находится в долевой собственности, всегда можно разделить между ее участниками по соглашению между ними.

Кроме этого, любой участник долевой собственности имеет полное право требовать выдела своей доли из общего имущества, что означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части объекта недвижимости (здания, жилого дома, земельного участка сооружения либо постройки хозяйственного назначения), которая соответствует его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе ( ст.252 ГК РФ ). Допустимо осуществить выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, принадлежащей ему доли, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но также вспомогательных и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), а также возможность устройства отдельного входа в образованное посредством выдела в натуре жилое помещение. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой (сервитут). Для правильного урегулирования споров по вопросам выдела собственности в натуре большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства.

При подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст.150 ГПК РФ на основании представленных документов и пояснений сторон в большинстве случаев возникает вопрос о необходимости назначения судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, целью которой, как правило, является ответы на следующие вопросы:

  • Какова действительная стоимость домовладения;
  • Возможен ли раздел домовладения в соответствии с долями сособственников, не нарушив при этом требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм при всех допустимых вариантах раздела, в том числе по вариантам, предложенным сторонами. Если при предлагаемых вариантах раздела вышеуказанного домовладения, изменятся доли в праве собственности домовладения произвести их расчет и предусмотреть денежную компенсацию;
  • Определить рыночную стоимость, общую площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 50:50…. Соответствует ли фактический размер данного земельного участка, размеру по правоустанавливающим документам? Если нет, обозначить участок запользованной земли, исключив его из раздела земельных участков.
  • Составить варианты раздела земельного участка с кадастровым номером 50:50: между собственниками с учетом их долей в праве собственности и пожеланиями сторон и по сложившемуся порядку пользования земельными участками, предусмотрев проход (зону) для технического обслуживания частей жилого дома и их окон, а так же с учетом проходов для пользования и обслуживания систем обеспечения домовладения. Если при предлагаемых вариантах изменятся доли в собственности, произвести их расчет и предусмотреть денежную компенсацию.
  • Требуются ли по предоставленным вариантам переносы строений, насаждений, какие при этом необходимы затраты.

Проведение такого рода экспертизы может быть поручено судом на основании ст. 79 ГПК РФ судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Экспертиза назначается и проводится в строгом соответствии с требованиями ст.ст. 18, 79, 80, 84 – 86 ГПК РФ.

Для обеспечения всестороннего и объективного выяснения всех обстоятельств спора по конкретному выделу собственности, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству сторонам предлагается представить доказательства, подтверждающие право собственности сторон на объект недвижимости и размер долей сособственников, а именно:

  • выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
  • свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и подтверждающие, за кем и в каких долях зарегистрирован объект недвижимости,
  • свидетельства о праве на наследство,
  • договоры купли-продажи, дарения, мены, вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на объект недвижимости или на его часть,
  • план дома
  • план земельного участка и другие документы, имеющие значение для дела.

Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле, суд вынесенным решением по делу должен при выделе доли в натуре передать сособственнику часть объекта недвижимости (жилого дома, строения), соответствующую по размеру и стоимости его доли, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими и т.п.

В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении о том, что внесены изменения долей в праве собственности на объект недвижимости.

Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст.

249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей.

Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояние здоровья и других, заслуживающих внимание обстоятельств.

При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

В настоящее время в активе наших специалистов уже более сотни, успешно проведенных судебно-строительных и землеустроительных экспертиз на основании которых городскими судами Московской области вынесены решения.

Стоимость раздела домовладения и землеустроительной экспертизы

Наименования и виды услугСтоимость, в руб., в том числе НДС 18%*
Раздел домовладения / выдел доли в натуре от 30 000
Раздел земельного участка / определение порядка пользования от 40 000

Задать все интересующие Вас вопросы по разделу домовладения и получения подробной консультации по формулировке вопросов для представления ходатайства в суд можно по телефону +7 (495) 210-91-93, или воспользовавшись сервисом Задать вопрос на нашем сайте.

Звоните! Тел +7 (495) 210-91-93, +7 (498) 304-51-01

Источник: http://www.agent-expertiza.ru/zemleustroitelnaya-ekspertiza-i-razdel-domovladenij

Раздел недвижимости в натуре, реальный раздел

Раздел дома в натуре экспертиза

Раздел жилого дома или здания в натуре (реальный раздел) – является востребованным видом судебных экспертиз и внесудебных исследований. Подобные экспертизы выполняются как по заданию заказчика, так и в соответствии с условиями заданными судом.

Наиболее часто разногласия связанные с разделом недвижимого имущества, решаются в рамках судебного процесса.

В таком случае проведение строительно-технической экспертизы по установлению технической возможности раздела объекта недвижимости в натуре является обязательным.

В ООО НЭУ «СудЭксперт» проводятся компетентные строительные экспертизы по установлению возможности реального раздела объектов недвижимости (в натуре) для целей:

  •  Установления технической возможности и определение вариантов реального раздела жилых домов, коммерческих помещений, зданий и других строений, находящихся в общей совместной или долевой собственности.
  • Определения возможности выдела части дома, иных строений в индивидуальную собственность в соответствии с условиями, заданными судом.
  • Определения объема и стоимости ремонтно-строительных, монтажных работ, которые будет необходимо провести по каждому из возможных вариантов раздела.

Как проводится экспертиза по разделу дома, помещения, здания в натуре?

Экспертиза реального раздела объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

  • Анализ имеющихся материалов — технического паспорта, выписок и экспликаций БТИ;
  • Визуальный смотр и инструментальное обследование несущих и ограждающих конструкций исследуемых помещений. При разделе дома или здания возможно потребуется устройство новых оконных и дверных проемов, демонтаж или сооружение новых перегородок, поэтому важно на первоначальном этапе дать оценку техническому состоянию дома, ведь если исследуемый объект находится в аварийном или ветхом состоянии, раздел его уже невозможен
  • Определение возможных вариантов раздела недвижимости в натуре: по правоустанавливающим документам, по сложившемуся порядку пользования или исходя из иных вопросов, поставленных судом. При этом обязательно учитываются действующие нормативно-технические требования (СНиП, ГОСТ, ВСН и др.), предъявляемые к вновь образуемым объектам.
  • Расчет стоимости проведения утвержденного варианта (или всех вариантов) реального раздела, включающий стоимость всех необходимых для этого ремонтно-строительных, монтажных работ (пробивка дополнительных проемов, утепление стен,  установка дополнительной сантехники и др.), а так же материалов и изделий.
  • Оценка объекта исследования с целью определения компенсации стороне, получающей при реальном разделе меньшую часть, т.к. погрешность технического раздела в среднем составляет от 3 до 5 кв. м.

Какие особенности раздела жилой квартиры в натуре?

Если при реальном разделе дома, коммерческого помещения или здания в нем можно сделать отдельный оборудованный вход, пристроить для каждого из собственников вспомогательные помещения, то квартиру поделить гораздо сложнее, так как в стандартных квартирах отсутствует возможность оборудования вышеперечисленного.

Как правило, в этом случае раздел может быть осуществлен путем продажи квартиры и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей долевой собственности.

Возможен раздел квартиры на равные доли и определения порядка пользования квартирой, но подсобные помещения – кухня, санузел, коридор, по-прежнему, останутся в общем пользовании, и владелец доли вынужден будет согласовывать свои действия с остальными собственниками по многим вопросам, что снова повлечет за собой споры и напряженные отношения.

Какие документы потребуются для раздела недвижимости в натуре?

В ходе проведения экспертизы домов и других строений на предмет возможности их реального раздела исследуются следующие документы:

  • технический паспорт, выписки и экспликации БТИ, которые содержат сведения о технических характеристиках объекта
  • правоустанавливающие документы, определяющие величину долей собственников
  • материалы, отражающие какие варианты раздела предлагают стороны судебного спора
  • проектная и другая техническая документация на спорный объект
  • сведения из протоколов заседаний суда, заявлений истцов или ответчиков, отражающие сложившийся порядок пользования объектом.

Получить более подробную бесплатную консультации по вопросам реального раздела (раздела в натуре) объектов недвижимости, можно позвонив по телефонам: (391) 216-50-60

Источник: https://sudexp.pro/expertiza/razdel-nedvizhimosti-v-nature-realnyj-razdel/

Строительно-техническая экспертиза при разделе дома

Раздел дома в натуре экспертиза

Строительно-техническая экспертизы, связанные с разделом домовладений,  делятся на две основных разновидности:

  • Раздел жилого дома, выделение доли в натуре, придомовых построек, земельного участка. При этом долевая собственность прекращается.
  • Определение порядка использования жилого дома, надворных построек и земельных участков без осуществления каких-то перепланировок. Долевая собственность участников при этом не прекращается.

Строительно-техническая экспертиза раздела дома: выдел доли домовладения в натуре

Строительная техническая экспертиза выдела доли в натуре осуществляется, чтобы определить возможность выделить каждому собственнику жилого домовладения отдельную площадь, имеющую отдельный вход.

Как правило, в таком случае производятся перепланировки (устанавливается новая дверь, перемещаются перегородки, в случае необходимости устанавливается лестница на второй этаж или мансарду).

Обо всех вышеуказанных перепланировках указывается в заключение эксперта, для того, чтобы уровнять площади жилого домовладения конкретного собственника к размеру его доли в общем праве собственности. Чтобы провести строительно-техническое исследование раздела жилого дома, обязательно необходимо, чтобы был в наличии технический паспорт.

Осуществляя реальный раздел жилого дома и земельного участка после проведения строительно-технической экспертизы, с дальнейшим выделением долевым собственникам отдельных частей с отдельным входом требует наличия межевого дела, имеющего координаты поворотных точек, не только земельного участка, но и объектов недвижимости, которые расположены на этой территории. Надворные постройки делятся вместе с земельным участком. Обязательным условием проведения строительно-технической экспертизы, связанной выделом доли домовладения в натуре является выезд эксперта-специалиста на место, чтобы он провел необходимые обследования, замеры и фотографическую фиксацию.

Дополнительно, огромное значение при выделе доли дома в натуре играет подсчет фактической стоимости доли каждого сособственника, чтобы рассчитать денежную компенсацию на случай, если раздел дома при разводе осуществляется не в точном соответствии с долями, принадлежащими сторонам в праве общей собственности. В таком случае необходимо провести комплексную строительно-техническую, товароведческую экспертизу, в которой будут принимать участие два эксперта одновременно.

По итогам проведенного строительно-технического изыскания и вступления в силу решения суда, каждая сторона оформляет себе отдельный адрес, осуществляет проведение коммуникаций, межевание выделенных частей земельного участка, чтобы получить отдельный кадастровый номер.

Строительно-техническая экспертиза, направленная на определение порядка пользования домом

Строительно-техническое изыскание, определяющее порядок пользования жилым домовладением, надворными постройками, участком земли производится для того, чтобы закрепить конкретную площадь за определенным домовладельцем доли общей собственности.

Однако при этом жилой дом не претерпевает никаких перепланировок, не производится расчет стоимости доли совладельца. Часть помещений жилого дома будет находиться в общей собственности (коридор, вход, помещение для приготовления еды, лестница на мансарду или второй этаж).

На общем земельном участке могут быть сохранены тропинки, дорожки для использования общих надворных построек.

Чтобы провести строительно-техническую экспертизу зданий и сооружений  для определения порядка пользования домовладением требуется технический паспорт жилого дома.

Материалы межевого дела предпочтительны, однако не обязательны, поскольку при наличии заборов и ограждений на земельном участке допускается проведение замером с помощью специализированного оборудования.

Обязательным условием проведения строительно-технической экспертизы для определения порядка использования домовладения является выезд на место эксперта, чтобы провести необходимое обследование, замеры и фиксацию

Исходя из результатов проведенной строительно-технической экспертизы, раздел дома в суде закрепляет за каждой стороной право пользования на определенные объекты. При этом общая совместная собственность сохраняется.

Ведущий эксперт по общестроительным работам Департамента «Строительно-техническая экспертиза», эксперт-оценщик Солов Я.В.

Источник: https://SudExperts.ru/stati/stati-po-stroitelnoj-ekspertize/stroitelno-texnicheskaya-ekspertiza-pri-razdele-doma

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.