Раздел имущества нежилого помещения

Содержание

Раздел нежилого имущества – 260 советов адвокатов и юристов

Раздел имущества нежилого помещения

Существует определенная последовательность действий:

  1. Первым делом (в случае, когда все происходит на добровольной основе) необходимо составить особый документ – «Соглашение о разделе нежилого помещения». В этом документе подробно прописывается – каким образом будет разделено помещение и условия этого процесса.
  2. Затем нужно обратиться в БТИ и вызвать техника, который после осмотра помещения и произведенных обмеров изготовит новые технические планы и технические паспорта на каждую выделенную часть.
  3. Заказать кадастровые выписки в Росреестре.
  4. Обратиться с полным пакетом документов в местное отделение Росреестра.

Если же нет никакой возможности добровольно разделить нежилое помещение, не получается договориться по обоюдному согласию, то придется обращаться в суд, чтобы в дальнейшем произвести раздел недвижимого помещения в принудительном порядке. Далее уже на основании постановления суда можно будет обращаться в БТИ.

Как подготовить документы в суд на раздел недостроенного дома?

Перед обращением в суд необходимо определиться с подсудностью спора о разделе недостроенной недвижимости и подготовить полный пакет документов.

Куда подается иск?

Подсудность спора определяется по двум критериям: по стоимости имущества, подлежащего разделу, и его месту нахождения.

В зависимости от стоимости имущества дела о разделе супружеской собственности рассматриваются мировыми и районными (городскими) судами. Если объект незавершенного строительства оценен в 50 000 руб., то иск необходимо подавать в мировой суд. При сумме требований от 50 000 руб. документы направляются в районный или городской суд.

Также следует учесть, что в отношении недвижимости действует правило об исключительной подсудности. Споры о разделе совместного недвижимого имущества разрешаются по месту его нахождения.

Как составить исковое заявление?

При составлении иска необходимо придерживаться требований статьи 131 ГПК РФ. В случае отклонения от установленных правил суд может оставить заявление без движения до устранения недостатков.

Во избежание затягивания сроков принятия документов к производству необходимо составить иск по следующему алгоритму:

  1. В «шапке» заполняется наименование судебной инстанции в соответствии с подсудностью. Далее пишется информация об истце – его ФИО, адрес проживания и контактный телефон. Затем указывается аналогичные данные об ответчике.
  2. В основной части излагаются фактические обстоятельства, касающиеся даты заключения и расторжения брака, начала строительства дома или приобретения объекта незавершенного строительства, стоимости строительных материалов, подрядных работ, приобретенного объекта недвижимости.
  3. В мотивировочной части делаются ссылки на статьи СК РФ, предлагается и обосновывается вариант раздела имущества.
  4. В просительной части формулируется конкретное требование о выплате компенсации, выделе доли в натуре, продаже недостроенного дома с последующим разделом денег.

В конце иска перечисляется список документов, обосновывающих требование истца. Затем ставится дата составления и подпись заявителя.

Какие документы приобщаются к иску?

В соответствии со статьей 132 ГПК РФ к иску прикладывается пакет документации. В перечень входит:

  • Квитанция об оплате госпошлины;
  • Доверенность на представителя, если дела в суде будет вести юрист по семейным вопросам;
  • Свидетельства о заключении и расторжении брака;
  • Договор купли-продажи недостроенного дома;
  • Договор купли-продажи земельного участка или документы о его приватизации;
  • Договор подряда на строительство дома;
  • Чеки об оплате строительных материалов;
  • Экспертное заключение с выводами о стоимости объекта незавершенного строительства;
  • Квитанции об отправке иска в адрес ответчика;
  • Прочие документы, имеющие отношение к спору.

Нужно помнить! Перед подачей иска один экземпляр должен быть направлен в адрес ответчика. Для подтверждения факта отправки заявления необходимо оформить заказное письмо и приложить почтовую квитанцию к иску.

Как подать документы в суд?

Готовые пакет документации подается истцом в суд для решения вопроса о возбуждении производства по делу и судебного разбирательства.

По выбору истца исковое заявление может быть подано следующими способами:

  1. Лично через канцелярию суда. Специалист регистрирует поступивший материал и передает судье. На втором экземпляре иска ставится входящий штамп и подпись, после чего он возвращается истцу.
  2. Через представителя. Гражданин оформляет на другое лицо нотариальную доверенность. В дальнейшем поверенный по поручению доверителя подает иск от его имени и ведет все дела в суде.
  3. По почте. Документы направляются заказным письмом с уведомлением. Датой обращения в суд считается дата почтового штемпеля на конверте.

В настоящее время многие суды принимают иски через электронный сервис на официальном сайте. Для этого необходимо иметь учетную запись на портале Госуслуги. Заявителю потребуется авторизоваться на сайте суда, заполнить электронную форму и прикрепить файлы с документами.

Документы

Для прохождения процедуры раздела потребуются следующие документы (предусмотренные Федеральным законом №218-ФЗ):

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

  • Как оформляется договор переуступки прав на квартиру по ДДУ?
  • Что выгоднее: продолжать жить в муниципальной квартире или приватизировать ее
  • Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
  • Как происходит оформление в собственность ипотечной квартиры
  • Письменное согласие одного из супругов на отчуждение, продажу квартиры и его образец
  • Как быть с ипотечной квартирой, если принято решение о разводе
  • ВАС РФ: Нельзя признать объект недвижимости бесхозным, если владелец не зарегистрировал право собственности на него
  1. Заявление в Росреестр, в котором должна содержаться просьба о прекращении права общей долевой собственности на данное нежилое помещение и об оформлении на каждую часть (в соответствии с техническими паспортами) индивидуальной собственности. Подписывают заявление все собственники.
  2. Соглашение о разделе помещения.
  3. Правоустанавливающие документы на данный (исходный) объект.
  4. Технические и кадастровые документы на первоначальный объект.
  5. Выписка из ЕГРН.
  6. Техническая документация на новые объекты (части нежилого помещения).
  7. Копии паспортов (всех заявителей).
  8. Квитанции на оплату государственной пошлины (отдельную на каждую из частей).
  • заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение
  • заявления о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение

Раздел нежилого имущества

Советы юристов:

Нужно произвести раздел нежилого имущества находящегося в долевой собственности.

Добрый день! Если все собственники согласны, вызывайте кадастрового инженера, пусть делает техпаспорта на выделенные доли, присваивает кадастровые номера, а затем каждый собственник регистрирует свою долю в Росреестре. Если между собственниками конфликт, подавайте в суд.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/razdel-zhilogo-doma-na-pomeshcheniya.html

Услуги юриста по разделу недвижимости

Раздел имущества нежилого помещения

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ при осуществлении раздела объектов недвижимого имущества: земельного участка, дома, квартиры, дачи или гаража.

Необходимость поделить объект возникает в случае взаимной заинтересованности (к примеру, изменение количества владельцев) или при наличии споров о праве владения (например, расторжение брака, судебный иск о признании права на долю в имуществе).

КАК МОЖЕТ БЫТЬ ПОДЕЛЕНА НЕДВИЖИМОСТЬ:

РАЗДЕЛ В НАТУРЕ (т.е. реальный раздел на несколько частей, с выделом границ, входов/выходов, определения подъездных путей, разделом коммуникаций). При этом происходит изменение технической документации, правоподтверждающих документов, почтового адреса, кадастровых ориентиров, и, собственно, самих прав владения.

Раздел недвижимости зачастую влечёт строительно-монтажные работы: возведение стен, перекрытий, установку/удаление дверей, подъездов.

Наиболее известный пример из практики юристов по недвижимости — это раздел помещений в коммунальных квартирах.

В наследство от Советского союза миллионам граждан достались приватизированные коммунальные квартиры, делить которые при старой власти никому не пришло бы в голову.

Но с приходом нового режима, принятием Конституции Российской Федерации поменялось и понятие частной собственности, гражданам предоставлена возможность приватизации государственного имущества.

РАЗДЕЛ ПРАВ ВЛАДЕНИЯ (когда в общем праве 100 % появляются доли нескольких владельцев). Такие права называют общей собственностью. Существует ещё такое понятие, как долевая собственность, что является не чем иным, как собственностью общей, в которой определены конкретные доли владельцев, например 30 на 30, 40 на 50, 50 на 50 и т.д.

Если доли не выделены (нельзя определить конкретную величину), они признаются равными, то есть два владельца совместной собственности имеют долю в праве по ½, три собственника имеют доли по 1/3.

То, что предусмотрено законом, не всегда отражено в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. Часто в документах имеются ошибки, которые порождают разногласия сторон, влекущие споры о разделе прав владения недвижимым имуществом.

Смысл осуществления юридических или физических процедур по разделу недвижимости в том, чтобы сособственники смогли в полной мере распоряжаться своей недвижимостью (при разделе в натуре) или правами (долями в праве) на такое имущество: продавать, сдавать в аренду, залог и др.

Здесь следует помнить, что совместная собственность или общие границы порождают дополнительные обязательства по согласованию сделок с совладельцами или соседями, о чем мы расскажем в отдельной статье.

ЧТО МОЖНО ПОДЕЛИТЬ, И ПРИ КАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ:

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. С землёй часто продается природный объект – пруд, водохранилище, овраг, озеро или др.

, осложняющие раздел участка в натуре, но позволяющие разделить права на конкретные доли. Раздел земли во всех случаях тесно связан с расположенными на ней объектами недвижимого имущества.

Не получится разделить в равных долях участок, на котором расположены такие объекты.

ЧАСТНЫЙ ДОМ. Здесь из нюансов стоит отметить наличие «смежников»: соседей на одном земельном участке, соседей в другой половине делимого дома или совместной собственности на земельный участок, расположенный под постройкой. Такие проблемы легко решаются при наличии квалифицированного юриста по разделу недвижимости.

КВАРТИРА.

С данным объектом проще – она не привязана к земле, ландшафту или другим объективным факторам, и ее раздел зависит лишь от наличия (отсутствия) обременений: залогов, ипотеки, правопритязаний третьих лиц, незаконных реконструкций или перепланировок. Наиболее ярким примером, где «сходятся» все виды обременений, является раздел супругами квартиры в ипотеке, чему мы посвятили отдельную статью.

ГАРАЖ. Права делятся по аналогии с предыдущим объектом – квартирой. Но выдел в натуре затруднен по причине отсутствия возможности раздельного использования владельцами, за исключением случаев, если это гараж на несколько автомобилей с возможностью создания (узаконивания) раздельных въездов (выездов) и дверей.

МАШИНОМЕСТО.

Поправками, внесенными в федеральное законодательство в 2016 и 2017 году, машиноместо приравнено к полноценному объекту недвижимости и попадает под действие соответствующих правовых норм.

Как и в случае с гаражом, невозможен выдел доли в отношении машиноместа в натуре. Только представьте, какой конфуз возникнет, если поделить данный объект с долями 70/30, разделив «владения» решеткой или стеной.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. Вокруг таких объектов разгораются либо самые жаркие баталии, либо раздел происходит тихо и с учетом интересов всех сторон-собственников.

Согласованный разделнедвижимости происходит между предпринимателями с участием юристов, профессионально и без ошибок.

Но если раздел коммерческой недвижимости вызван нарушением прав одной из сторон, желанием незаконно завладеть чужим имуществом, такие споры переходят в суды, могут рассматриваться там не один год в апелляционной, кассационной, надзорной инстанциях и влекут за собой внушительные финансовые издержки всех участников.

Не секрет, что не только рейдеры переходят все разумные границы, стараясь «отжать» чужое имущество, но и супруги при разводе часто не в состоянии трезво решать вопросы о разделе имущества, в частности, коммерческой недвижимости, которая отличается от другой только по назначению (виду разрешенного использования), но и более высокой стоимости.

ПОМЕЩЕНИЯ (ЖИЛЫЕ, НЕЖИЛЫЕ). Чаще здесь встречается коммерческая недвижимость — превалирующее большинство составляют объекты офисные, торговые, свободного назначения и т.д. Вместе с тем, помещениями являются частные кладовки и др.

Будет правильно сказать, что в соответствии с Гражданским законодательством Российской Федерации все объекты недвижимого имущества (кроме земельных участков), являются помещениями, с той лишь разницей, что одни пригодны для проживания, а другие созданы для вспомогательных нужд.

Однако при разделе такой недвижимости юристы и суды выделяют помещения (за вычетом жилого фонда) в отдельную категорию.

ИНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. Владение недвижимостью не ограничивается правами на строения, сооружения и земельные участки.

Что особенно ярко прослеживается при разделе совместно нажитого имущества супругами с высоким уровнем доходов.

К иным объектам недвижимости закон относит участки недр, воздушные и морские суда, которые подлежат государственному учету в особом порядке (должны быть зарегистрированы). Так что не всегда то, что движется, является имуществом движимым!

Подвоя итоги, хочется обобщить наиболее распространенные формы и причины рассмотренных сделок и споров.

Раздел недвижимости может быть осуществлён собственником при продаже, сдаче в аренду, при фактическом выделении долей несколькими владельцами по добровольному соглашению, при разделе совместно нажитого имущества супругами при разводе, или в браке, при заключении брачного контракта, а так же при наличии судебного спора о размере прав или долей в совместном имуществе с привлечением юристов по разделу недвижимости или без таковых.

Стоимость услуг специалистов по разделу недвижимости:

УслугаЦена, руб.
Консультация1 000
Подготовка искового заявленияОт 4 000
Раздел в судебном порядкеОт 30 000

Подробнее…

Источник: https://sup-estate.ru/uslugi/spory-s-nedvizhimostyu/uslugi-yurista-po-razdelu-nedvizhimosti/

Как оформить процедуру раздела нежилого помещения и какие документы для этого понадобятся?

Раздел имущества нежилого помещения

Нежилое помещение или здание возможно разделить на несколько частей, если они находятся в долевой собственности (ст. 244 ГК РФ). Согласно законодательству РФ, такой раздел возможен в случае соблюдения одного из следующих условий:

  • Все собственники данной недвижимости оформили добровольное согласие на раздел в письменном виде и нотариально заверенное.
  • Раздел осуществляется при помощи судебных инстанций.

Для чего нужна такая процедура?

Раздел нежилого объекта на несколько частей подразумевает осуществление данного процесса на законодательном уровне, чтобы в результате на каждую выделенную часть получить свидетельство на право собственности и отдельный кадастровый номер. Необходимость в подобном разделе возникает, когда предстоит совершить следующие сделки:

  • купля-продажа;
  • аренда;
  • субаренда;
  • заключение ипотечного договора.

Куда обращаться?

Существует определенная последовательность действий:

  1. Первым делом (в случае, когда все происходит на добровольной основе) необходимо составить особый документ – «Соглашение о разделе нежилого помещения». В этом документе подробно прописывается – каким образом будет разделено помещение и условия этого процесса.
  2. Затем нужно обратиться в БТИ и вызвать техника, который после осмотра помещения и произведенных обмеров изготовит новые технические планы и технические паспорта на каждую выделенную часть.
  3. Заказать кадастровые выписки в Росреестре.
  4. Обратиться с полным пакетом документов в местное отделение Росреестра.

Если же нет никакой возможности добровольно разделить нежилое помещение, не получается договориться по обоюдному согласию, то придется обращаться в суд, чтобы в дальнейшем произвести раздел недвижимого помещения в принудительном порядке. Далее уже на основании постановления суда можно будет обращаться в БТИ.

Каковы финансовые траты?

Предстоят следующие расходы:

  • Уплата госпошлины за оформление права собственности – 2 или 22 тысячи рублей, в зависимости от того – физическое или юридическое лицо является заявителем.
  • Уплата государственной пошлины за регистрацию права собственности – 2 тысячи рублей (с физического лица) или 22 тысячи рублей (с юридического лица).
  • Уплата госпошлины за изготовление технического паспорта – 1200 рублей (если требуется срочно, то 2,5 тысячи рублей).

Что выдается в конце процедуры?

В конце процедуры собственники (каждый на свою выделенную часть) получают:

  • Отдельные кадастровые номера (о том, как присвается номер нежилого помещения при кадастровом учете, написано тут).
  • Выписки из ЕГРН, в которых отражаются сведения о новых помещениях, которые образовались в результате раздела и о собственнике (свидетельства на право собственности сейчас не выдаются).

Раздел считается завершенным после того, как право каждого собственника зарегистрировано. Одновременно с кадастровым учетом новых объектов должны производиться и регистрационные действия.

Стоит помнить о том, что после разделения помещения на части сохраняются права долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). На основание этого каждый совладелец обладает правом преимущественной покупки в случае продажи одной из долей.

Как вести себя в случае отказа?

При проведении правовой экспертизы на основании предоставленных документов в Росреестре могут принять решение о постановке на учет и зарегистрировать право собственности на интересуемый объект недвижимости, а также могут приостановить или отказать в совершении данной процедуры.

Если заявитель получает отказ в регистрации, то в документе обязательно подробно обозначаются причины принятия данного решения. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который должен исправить все указанные недочеты и ошибки и затем самостоятельно направить скорректированные документы в нужные инстанции.

В итоге можно сделать вывод, что раздел нежилой недвижимости, безусловно, является длительным и непростым процессом. Нужно запастись терпением и соблюсти все законодательные требования, учесть все нюансы.

Лучше всего постараться договориться с остальными совладельцами произвести раздел по взаимному согласию. В случае обращения в суд процедура может затянуться, да и финансовые расходы будут выше.

Операции с недвижимостью отличаются индивидуальностью, и потому для каждой из них характерна своя схема проведения. Иногда проблему может решить раздел помещения на несколько частей. О том, как разделить нежилую недвижимость на две части рассмотрим в этой статье.

Различные операции с жилой и нежилой недвижимостью нуждаются в разнообразных юридических сопровождениях. Иногда очень сложно распорядится долями в больших помещениях. И в этом случае, ситуация может быть урегулирована исключительно посредством официального раздела недвижимости на две части.

Сроки и стоимости раздела

Чтобы провести строительные работы и узаконить раздел, нужно пройти стадию проектирования, согласования проекта, приемки работ, оформления технического плана. Только по итогам этих процедур можно зарегистрировать права на вновь созданные объекты. При определении продолжительности каждого перечисленного этапа нужно учитывать следующие требования:

  • срок изготовления проекта перепланировки или реконструкции зависит от сложности и объема работы, а также от квалификации и профессионализма специалистов экспертной организации (например, обращайся в компанию «Кадастровая Москва», вы можете получить проект перепланировки уже в течение нескольких дней);
  • согласование перепланировки не должно превышать 45 дней, а правильное оформление проектной документации позволит пройти эту процедуру с первого раза;
  • разрешение на строительство выдается надзорным органом, а срок проверки документов может достигать 2-3 месяцев;
  • после выполнения строительных работ и их приемки, оформление техплана займет от 1 дня до нескольких недель (специалисты компании «Кадастровая Москва» выполнят эту работу за 1-2 дня, а в наиболее сложных ситуациях не позднее 5 дней).

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрационные мероприятия проводятся в рамках одной процедуры. Она займет 10 дней. Если документы направляются сразу в Росреестр, либо 12 дней при обращении через МФЦ.

Стоимость работы проектировщиков и кадастрового инженера определяется исходя из объема и срочности заказа. Чтобы узнать подробности сотрудничества с компанией «Кадастровая Москва», в том числе о расценках на оформление проекта и технического плана, позвоните по телефонам, указанным на сайте.

Выделение помещений для регистрации договора аренды

Если здание или помещение сдается в аренду целиком, на регистрацию представляется договор, подписанный обеими сторонами. Однако Федеральный закон № 218-ФЗ позволяет передать арендатору и часть помещения, причем для этого не обязательно оформлять выдел с подтверждением признаков изолированности и обособленности.

Вот по каким правилам может происходить временное выделение помещений для оформления аренды:

  • временный объект может вовсе не иметь конструкций, ограждающих его площадь, либо иметь условные обозначения (маркеры на полу, лента, торговые прилавки по периметру и т.д.);
  • стороны должны указать все характеристики такого объекта в договоре, в том числе его местоположение в пределах общего помещения, площадь и т.д.;
  • на основании договора кадастровый инженер проведет обследование и укажет местоположение временного объекта на схеме помещения или поэтажном плане – эти сведения будут внесены в технический план, а затем и в реестре ЕГРН.

На основании техплана выделенная часть помещения будет поставлена на временный кадастровый учет – эта процедура будет проходить одновременно с регистрацией арендного договора.

Выделение части помещения для целей аренды является оптимальной формой передачи больших торговых площадей мелким организациям или предпринимателям. Преимущества такой формы аренды заключается в простоте определения границ – стороны могут их согласовать без возведения каких-либо ограждений.

Кадастровый инженер подготовит техплан в течение нескольких дней, что позволит пройти всю регистрационную процедуру в максимально сжатые сроки.

Раздел здания — это юридическая процедура распределение комнат здания на новые объекты права с соблюдением требования изолированности и обособленности ФЗ № 218.

Возможность провести раздел предусмотрена законом только для однородных объектов недвижимости. Следовательно, здание может быть разделено только на несколько помещений.

Помещение является самостоятельным объектом кадастрового учета, поэтому в границах здания его можно образовать, либо выделить из другого помещения, при этом необходимо учитывать правила, установленные ФЗ №218 “О государственной регистрации недвижимости”.

Как оформить образование помещений

Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника. Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

Все консультации бесплатны.

Итоги строительных работ, после оформления акта, необходимо зафиксировать в техплане. Для этого собственник объекта выполняет следующие действия:

  • после подписания акта нужно обратиться за изготовлением технического плана здания, а также каждого измененного или образованного нежилого помещения;
  • инженер проводит кадастровые работы – запрашивает сведения ЕГРН и архивную документацию БТИ (технический паспорт здания и помещений, поэтажные планы и т.д.) — при необходимости, проводит фактическое обследование недвижимости;
  • в результате обследования инженер устанавливает следующие параметры – площади и местоположения каждого помещения в пределах здания, наличие ограждающих элементов и конструкций, дверные и оконные проемы, и т.д.;
  • если здание впервые ставиться на кадастровый учет с одновременным образованием помещений, необходимо проведение кадастровых работ на земельном участке – межевание позволит определить местоположение здания на участке и его координаты;
  • результаты кадастровых работ инженер фиксирует в техплане – заполняется текстовое описание характеристик, образованные помещения отражаются на поэтажном плане здания, составляются схемы и чертежи.

Техплан является основанием для обращения Росреестр – постановка на учет происходит по заявлению собственника, либо сторон договора аренды. Образование помещения, раздел или выдел будет считаться завершенным с момента, когда сведения кадастрового учета будут внесены в ЕГРН.

На каждый самостоятельный объект недвижимости собственник получит выписку из реестра.

Источник: https://ZHKH-RF.ru/razdel-zdaniya-na-pomeshheniya-i-registracziya-v-rosreestre-v-2020-godu/

Как разделить нежилое помещение

Раздел имущества нежилого помещения

Рассмотрим такую ситуацию, когда вы, как собственник, решили продать часть своего помещения, пришли подавать документы на переход права в МФЦ, а у вас просят технический план для раздела помещения. Что это за документ и как его подготовить?

Технический план нужен для того, чтобы в ЕГРН вместо одного исходного объекта образовались новые объекты: отдельно помещение, или несколько помещений, которые вы собираетесь продавать, и остаток.

Для раздела нежилого помещения на отдельные объекты недвижимости нужно обратиться в Росреестр с заявлением об одновременном кадастровом учете и государственной регистрации прав. К заявлению должен быть приложен технический план, который подготовил кадастровый инженер.

Процесс раздела помещения подробнее выглядит так:

1. Кадастровый инженер готовит технический план на раздел помещения.

2. Правообладатель подает заявления и технический план в Росреестр:

  • одно заявление о постановке на кадастровый учет;
  • одно заявление о прекращении прав на исходное помещение;
  • заявления о регистрации прав на образуемые помещения – по количеству помещений.

За каждое образуемое помещение оплачивается государственная пошлина. На сегодняшний момент, согласно действующему Налоговому Кодексу РФ, пошлина составляет: для физических лиц – 2 тысячи рублей, для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

Если вы делите помещение для перехода права собственности, то можете одновременно с заявлениями о кадастровом учете и регистрации раздела, подать на государственную регистрацию заявление о переходе права собственности. Такие заявления будут рассмотрены в один срок.

Проблемы, которые, по нашему опыту, чаще всего возникают у собственников при разделе помещения:

  • несогласованные перепланировки;
  • помещения-дубли;
  • нарушение требования Закона о регистрации (218-ФЗ от 13.07.2015) об изолированности и обособленности помещений.

Если на ваших поэтажных планах есть “красные линии”, которыми отмечены стены внутри, стены снаружи, перегородки, окна, двери, то сначала нужно вносить изменения в сведения ЕГРН. Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, перепланировку должна согласовать Мосжилинспекция.

Обычно это занимает от 2 до 6 месяцев, и обходится в несколько сотен тысяч рублей. Согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании проще – достаточно подготовить проект и техническое заключение в организации с допуском СРО на эти работы.

Если изменился фасад объекта или помещение находится в объекте культурного наследия – это требует дополнительных согласований.

В законе о регистрации есть требование о том, что образуемое помещение не может пересекать границы других помещений. Однако в Москве распространена ситуация, когда одно и то же помещение учтено в ЕГРН дважды – по выгрузке из БТИ и из ЕГРП. Такое дублирование может стать основанием для приостановления регистрации раздела. Чтобы избежать этого, дубли нужно снимать с кадастрового учета.

Изолированность и обособленность помещения – тоже требования закона о регистрации. Это большая тема для разъяснения, и требует отдельного описания, которое мы подготовим позже. Если коротко: помещение обособленно, когда со всех сторон огорожено стенами или перегородками. Если с одной или нескольких сторон нет стен, граница проходит по мебели или оборудованию – помещение не обособленно.

Помещение изолированно, когда, находясь в нем, можно попасть в любую комнату, не покидая помещение. Если доступ только через улицу или общий коридор – помещение не изолировано. Если требование изолированности, или обособленности не соблюдено, постановка на кадастровый учет такого объекта невозможна.

По нашей практике все проблемы при разделе нежилых помещений связаны с тем, что собственник начинает процедуру раздела помещения в последний момент, когда уже нашел покупателя.

И тут он сталкивается со всеми вышеперечисленными бедами: перепланировки, дубли, не изолированные помещения. При этом времени и денег на решение проблем нет.

Поэтому чем раньше вы покажете документы и вашу схему раздела помещения квалифицированному кадастровому инженеру, тем быстрее он проверит документы на объект, чтобы предупредить приостановки в кадастровом учете и регистрации.

Если у вас есть вопросы, или вам нужна помощь кадастрового инженера для подготовки технического плана, пишите нам на info@corconsult.ru.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kor_kadastr/kak-razdelit-nejiloe-pomescenie-5cdc177a10e80200b3057e52

Раздел нежилого здания и помещения или объединение нежилых помещений

Раздел имущества нежилого помещения

Раздел нежилого здания и помещения – это проведение работ и оформление документов, после чего из исходного объема помещения или строения образуется два и более новых объекта. Объединение нежилых помещений, напротив, приводит к образованию нового объекта.

Раздел помещений заключается в возведении новых стен и перегородок, обустройстве отдельных выходов и оконных проемов, проведении других видов работ.

Чтобы по итогам раздела можно было поставить на учет и зарегистрировать права на новые объекты, они должны соответствовать признакам изолированности, обособленности.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в статье, при каких условиях можно провести объединение или раздел объекта недвижимости, как и кто может оформить официальные документы на новые помещения, что нужно сделать для получения выписки ЕГРН.

Зачем нужен раздел здания или помещения

Раздел нежилого помещения, строения подразумевает создание новых объектов. Их количество зависит от решения и целей собственника, особенностей исходного (делимого) объекта, строительных норм и правил. Целью раздела может быть:

  • решение собственника об образовании двух и более объектов, которые можно выставить на продажу вместе или по отдельности;
  • для ведения разных видов деятельности во вновь образованных помещениях;
  • для оптимизации внутреннего пространства и компоновки строения, повышения доходов от аренды за счет привлечения новых арендаторов;
  • урегулирование споров между совладельцами объекта, если они не могут вести совместную деятельность, договориться о продаже.

Это далеко не полный список причин, по которым возможен раздел. Обычно собственник или несколько совладельцев преследуют коммерческие цели, добиваясь эффективного использования площадей зданий.

Раздел объекта недвижимости приводит к образованию новых помещений. Здание можно делить только на два и более других здания, т.е. на однородные объекты.

На практике это сделать очень сложно, так как придется полностью менять архитектуру и компоновку здания, переделывать единые инженерные системы.

Однако за счет объема строения можно образовывать множество новых помещений. Фактически, это тоже можно признать разделом.

Если у объекта один владелец, он сам определяет условия раздела, площади и основные характеристики новых помещений. Если у объекта несколько правообладателей, эти вопросы они решают в соглашениях, договорах. Например, для оформления соглашений учитывается размер доли в общем праве собственности. По нему определяются площади помещений, образуемых в ходе раздела.

Мнение эксперта. Допускается сделать временный раздел площадей строения или помещений, когда образованные части не будут обладать обособленностью, изолированностью.

Например, большую площадь торгового зала можно «нарезать» на небольшие части для сдачи в аренду. Такую часть нежилого здания или помещения не обязательно ограждать стенами, другими конструкциями.

Часть объекта создается на период аренды, ставится на временный учет в ЕГРН на время действия договора.

Раздел и объединение осуществляются на основании проекта реконструкции или перепланировки

Правильные этапы раздела здания или помещения

Раздел объекта недвижимости всегда сопровождается строительными работами. В зависимости от перечня работ, они будут подпадать под реконструкцию или перепланировку. В первом случае будут меняться первоначальные характеристики целого строения или его части.

Например, для образования помещений при разделе реконструкция будет предусматривать возведение новых несущих стен, пристройку для увеличения площади новых объектов, другие виды работ.

При перепланировке раздел может включать обустройство отдельного выхода и входных групп, прорубание проемов под окна и двери, возведение ненесущих стен для отгораживания помещений.

Алгоритм раздела нежилого помещения или образования новых помещений из объема строения заключается в следующем:

  • оформляются документы-основания для раздела (например, соглашение между совладельцами исходного объекта);
  • заключается договор с проектной организацией, состоящей в СРО;
  • проектировщики определят, какие виды работ нужно провести для раздела (реконструкция или перепланировка);
  • при оформлении проекта описываются решения, все виды работ, по которым будет осуществляться раздел помещений (установка стен, перенос инженерных сетей или полный раздел систем, обустройство оконных проемов и входных групп для новых помещений, другие виды работ);
  • проект на перепланировку утверждается собственником, после чего можно приступать к работам;
  • проект на реконструкцию направляется на экспертизу, после чего нужно получить разрешение Госстройнадзора.

В результате работ должны образоваться два и более обособленных, изолированных объекта. Эти признаки являются обязательными для постановки недвижимости на учет, регистрации прав на нее. Изолированность и обособленность достигаются путем отгораживания площади помещения конструкциями от остального объема, обустройством отдельного выхода на улицу или к местам общего пользования.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

При проектировании и проведении работ нужно соблюдать ограничения и нормы Федеральных законов, СП, СНиП, ГОСТ, других руководящих документов. Например, для реконструкции и разделов в общественном здании к основным нормативным актам относится ГрК РФ (скачать), Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать), СП 118.13330.2012 (скачать).

Когда работы будут завершены, составляется акт приемки. Для раздела с реконструкцией нужно получить разрешение Госстройнадзора на ввод в эксплуатацию. После этого можно приступать к завершающей стадии раздела – оформить документы с характеристиками новым помещений, пройти учет, регистрацию в Росреестре.

Для сдачи в аренду можно выделить часть помещения или здания без образования новых объектов

Обмерные работы

У каждого вновь образованного помещения будут уникальные параметры – площади, места расположения конструкций и сетей, параметры оконных и дверных проемов, особенности выхода на улицу или к местам общего пользования. Эти характеристики нужно закрепить в официальном документе – техническом плане. Техплан составляется кадастровым инженером на каждое вновь образованное помещение.

Для изготовления техплана собирается информация о характеристиках помещения. Для этого инженер проведет следующие мероприятия:

  • изучит исходную документацию на объект, который был разделен на новые помещения;
  • запросит и проанализирует кадастровые сведения ЕГРН;
  • проведет работы на объектах – обследования, обмеры, съемки.

В ходе обмерных работ инженер определяет характеристики всех новых помещений. Обмеряется внутренний объем помещения, местоположение стен, других конструкций на этаже. Если раздел нежилого помещения затронул другие части строения, на них также проводятся обследования, обмеры. Это нужно, чтобы подготовить техплан и внести изменения в ЕГРН.

Здравствуйте! С чего начать раздел помещений? Сразу можно заказывать проект? До обращения за проектом нужно получить согласие на раздел от всех собственников. Если собственник один, он сразу может заказать проектную документацию. Добрый день! Как правильно разделить здание? Здание можно разделить только на два новых здания, но на практике это крайне сложно. Поэтому из общего объема здания образуются новые помещения. Если мы выделяем часть помещения под аренду, есть ли ограничения по минимальной площади? Нет, таких ограничений нет. Условие договора о площади арендуемой части должны согласовать сами стороны.

Кадастровые работы по изготовлению технического плана

Раздел помещений обязательно сопровождается кадастровым учетом в Росреестре. Это нужно, чтобы сведения о вновь образованных объектах появились в ЕГРН, а они получили уникальный кадастровый номер. Если же раздел осуществлялся без образования самостоятельных объектов, может потребоваться внести изменения в сведения ЕГРН на строение.

Технический план разрабатывается инженером по данным, полученным в ходе обмеров. В техплане на каждое новое помещение заполняются следующие разделы:

  • общие сведения о помещении или строении, из состава которого был образован новый объект;
  • средства измерений, использованные инженером при обмерах и обследовании;
  • информация о проведенных обследованиях и измерениях;
  • описание характеристик нового помещения – вид, наименование и назначение, номер и тип этажа, площадь, иные данные;
  • схема с указанием местоположения помещений на этаже;
  • заключение инженера.

Техпланы оформляются на каждый отдельный объект. В каждом из них указываются общие сведения о строении, в котором располагаются помещения. Техплан выдается в цифровом виде на диске, либо направляется в Росреестр инженером.

Образец технического плана:

Кадастровый учет и регистрация изменений в Росреестре

Целью кадастрового учета является систематизация данных о недвижимости, в том числе после раздела или объединения помещений. Процедура проводится в Росреестре по заявлению собственников. В зависимости от условий и оснований раздела, в Росреестре проведут следующие мероприятия:

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

  • поставят на учет ЕГРН каждое новое помещение, имеющее признаки обособленности изолированности;
  • исключат из ЕГРН данные на объект, чей объем полностью распределен между новыми помещениями;
  • внесут изменения в данные ЕГРН по зданию, в помещениях которого осуществлялся раздел;
  • поставят на временный учет часть нежилого здания или помещения, если она не соответствует признакам обособленности, изолированности.

Если при образовании новых помещений меняется статус собственности, одновременно с учетом можно пройти регистрацию прав. Для этого подается единое заявление, а основанием для регистрации будет соглашение или договор между собственниками, техплан.

Получение выписок ЕГРН

Образование нового объекта сопровождается постановкой на учет в ЕГРН, присвоением кадастрового номера. Для подтверждения, что объект числится в реестре, выдается выписка ЕГРН. В этом документе будут указаны и зарегистрированные права на объект. Выписка ЕГРН является правоустанавливающим документом, что позволяет собственнику проводить сделки со вновь образованным и учтенным объектом.

Источник: https://mosoblreg.ru/razdel-nezhilogo-zdaniya-i-pomescheniya-ili-obedinenie-nezhilyh-pomescheniy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.