Раздел ипотечного договора

Содержание

Соглашение о разделе ипотечной квартиры между супругами (образец) 2020

Раздел ипотечного договора

» Раздел имущества » Соглашение о разделе ипотечной квартиры

12 632 просмотров

Развод в наше время – не такое редкое явление, как хотелось бы. Чаще всего расторжение брака происходит без больших сложностей, они начинаются потом, когда начинается раздел имущества, особенно если этим имуществом является ипотечная квартира.

В такой ситуации на помощь может прийти соглашение о разделе ипотечной квартиры, конечно, если отношения между бывшими супругами не накалены до предела, и они в состоянии мирно договориться.

Как правильно составить соглашение о разделе квартиры в ипотеке

В соответствии со ст. 33 СК РФ все имущество, приобретенное супружеской парой, является их совместной собственностью и принадлежит им в равных долях.

Это касается как собственности, так и долгов, например, по ипотеке. Исключение составляют имущественные отношения, определенные в брачном контракте либо другом письменном договоре.

В этом случае для того, чтобы выделить доли каждого из супругов составляется специальный документ.

Для раздела жилого помещения, находящегося в ипотеке, существует несколько особенностей, а именно:

  • его обязательно заверить в нотариальной конторе;
  • в документе необходимо указать полные и точные данные о сторонах соглашения, а также реквизиты свидетельства о браке и его расторжении.

Кроме того в документе должны быть прописаны детальные сведения об ипотечной квартире: ее адрес, кадастровый номер, полная и жилая площадь, сколько комнат в жилом помещении, на каком этаже оно расположено и в постройке какого типа.

Также необходимо указать реквизиты всех правоустанавливающих документов (свидетельство о собственности). В случаях с ипотечной квартирой, когда она находится до полного погашения долга в залоге у кредитного учреждения, свидетельства о собственности на жилое помещение у супругов может еще не быть.

В таких случаях указываются номер и дата составления кредитного договора, а также реквизиты договора о купле-продаже недвижимости.

Доля каждого из супругов определяется в соответствии с их договоренностями, чаще всего она обуславливается вкладом каждого из супругов в покупку, а также тем фактом, с кем после развода остаются проживать несовершеннолетние дети.

В случае, если ипотечный кредит еще не погашен, обычно все кредитные обязательства в соглашении распределяются согласно получаемым после раздела долям либо, если доли не определены, то долг, как и жилое помещение, делится поровну.

Когда можно заключать соглашение

Супруги сами решают, составлять ли им соглашение о разделе или нет, и в какой момент это делать. Законодательство допускает заключение соглашения о разделе:

  • в процессе семейных отношений;
  • параллельно с бракоразводным процессом;
  • после расторжения брака.

В таких ситуациях, когда брак еще не заключен, но будущие супруги не совсем уверены в его прочности и долговечности, более целесообразно будет заключение брачного договора, в котором можно определить, как пара распорядится имуществом, которое планирует приобрести в случае развода.

Не нужно путать соглашение, которое заключается между супругами добровольно и может быть составлено самостоятельно в любой момент от мирового соглашения о разделе имущества. Последнее всегда является результатом рассмотрения раздела совместного имущества и долгов в суде, составляется в процессе и супруги только подписывают его.

Как заключается соглашение

Документ должен быть составлен в письменном виде самостоятельно либо с помощью юриста, в нем должны стоять подписи обоих супругов как подтверждение того, что каждый из них согласен с условиями раздела, изложенными  в документе.

Нужно ли обращаться к нотариусу

До 2016 года законодательство не требовало обязательного заверения соглашения у нотариуса, но 20.12.2016 года в Семейном Кодексе были приняты поправки, согласно которым нотариальное согласие при составлении документа обязательно.

Какое имущество указывать в соглашении

Перечень вещей, подлежащих разделу при разводе, каждая семейная пара определяет самостоятельно. Одни могут указать только недвижимость или дорогое транспортное средство, другие указывают предметы мебели, антиквариата, другое имущество вплоть до бытовой техники, здесь законодательство не ограничивает граждан.

Но, в любом случае, каждое наименование указанного имущества должно иметь его полное описание:

  • наименование;
  • размер и цвет;
  • при наличии – марку или модель;
  • отличительные признаки;
  • для недвижимости – адрес;
  • для транспортного средства – регистрационный номер;
  • примерную стоимость каждого предмета.

Если жилое помещение находится в ипотеке – указать стоимость кредита, дату его погашения, кому и в какой доле она достается при разделе, кто должен будет выплачивать остаток долга после раздела.

Например, супруги взяли в ипотеку квартиру стоимостью три миллиона рублей, а уже после покупки недвижимости у них родился ребенок. Супруги составили соглашение о том, что при разделе жилого помещения мужу достается одна из комнат, в которой в случае развода он останется жить, но взамен он берет на себя выплату остатка долга по ипотеке.

Существует два варианта составления соглашения:

  1. О разделе имущества. Здесь может быть указано любое совместное имущество, вплоть до кастрюль и чайников.
  2. О выделении долей. В этом случае оговаривается порядок раздела какой-либо собственности на доли, чаще всего так делятся жилые помещения, транспортные средства, совместный бизнес и т.п.

Необходимо иметь в виду, что в соглашении не могут быть указаны личные вещи каждого из супругов, например, подаренные одному из них, унаследованные либо приобретенные до брака. Даже если по умыслу или по незнанию личная собственность мужа или жены и будет внесена в соглашение, ее владелец может оспорить этот факт и потребовать в суде возвращения принадлежащей ему собственности.

соглашения

Законодательством не определена строгая форма составления соглашения о разделе имущества либо долгов супругов, оно заполняется в произвольной форме, но определенные требования по заполнению документа все же есть. В соглашение должны быть включены:

  1. Преамбула документа. Здесь должны быть обозначены дата и место его составления, а также личные сведения о сторонах соглашения.
  2. Предмет соглашения. В этом разделе супруги должны указать, в каких отношениях они находятся на момент заключения соглашения (в браке, разводятся, либо брак уже расторгнут), а также сослаться на документ, подтверждающий эти отношения. Затем должен быть приведен перечень вех наименований имущества и долговых обязательств, которое супруги хотят разделить.
  3. Порядок раздела. Каким именно образом планируется раздел собственности и долга по ипотеке: кому из супругов достаются определенные предметы, либо в каких долях они должны быть разделены, а также кто и в каком размере должен погашать долговые обязательства перед банком.
  4. Порядок передачи собственности. Этот пункт не обязателен, но если пара решила внести запись в документ, то здесь должно быть указано, каким образом и в течение какого времени то или иное имущество передается каждому из оппонентов, если при передаче собственности потребуется ее перерегистрация, то каким образом она должна быть произведена.
  5. Перечень личного имущества. Указывается в том случае, если у мужа или жены имеется личная собственность, которая не должна делиться, например, транспортное средство, подаренное мужу или дорогое украшение, унаследованное женой.
  6. Когда соглашение вступает в силу. Не обязательно для заполнения. Если не оговорены конкретные сроки, то документ вступает в силу сразу же после его подписания.
  7. Ответственность в случае нарушения условий соглашения.
  8. Заключение. Здесь должно быть указано количество экземпляров и место хранения каждого из них. Обычно соглашение составляется в трех экземплярах: по одному для супругов и третий для нотариуса. В этой части также указывается порядок разрешения спорных моментов, если таковые возникнут, а также каким образом могут быть внесены изменения в случае, если возникнет такая необходимость.
  9. Подписи. Если в документе будет отсутствовать подпись любой из сторон, соглашение не будет иметь законной силы. Желательно кроме самой подписи собственноручно вписать свою фамилию и инициалы.

Когда необходимо составлять соглашение

Обычно вопрос о разделе собственности возникает во время или сразу же после развода, и чаще всего здесь появляются первые сложности. Реально разделить недвижимое имущество сложно, а в случаях раздела ипотечной квартиры проблемы увеличиваются многократно.

Например, у бывших супругов в ипотеке однокомнатная квартира. Разделить ее на доли не получится, а, значит, невозможно будет поделить и кредит, взятый на ее покупку. Но в случае заключения соглашения о разделе бывшие супруги могут прийти к какому-то компромиссу.

Также сложно разделить сам кредит, даже в том случае, если недвижимость может быть разделена на доли между супругами, например, если у них в ипотеке дом, в котором можно сделать перепланировку, поделив на две части.

Кредитное учреждение, конечно, может пойти навстречу бывшим супругам, но только если будет уверено, что каждый из них достаточно материально обеспечен, и у банка не будет проблем в получении кредитных сумм в дальнейшем.

В таких случаях выходом из создавшейся ситуации также может стать соглашение о разделе как недвижимости, так и кредитных обязательств, так как в таком случае бывшие муж и жена могут вообще не обращаться в банк, а договориться самостоятельно.

Например, супружеская пара приобрела в браке квартиру в ипотеку, несколько лет выплачивали кредит совместно, а затем развелись.

После развода они составили соглашение, в котором указали, что будут продолжать погашать кредит совместными усилиями равными платежами, а после выплаты ипотеки продадут жилое помещение и полученные после продажи средства разделят поровну.

Кроме того они решили, что до того момента, пока жилое помещение не будет продано, в нем будет проживать жена с несовершеннолетним ребенком.

Образец соглашения о разделе ипотечной квартиры между супругами

Хотя соглашение о разделе и заполняется в произвольной форме, это не значит, что каждая пара может писать в нем то, что придет в голову, определенные требования к составлению документа все-таки имеются. Соглашение лучше писать в соответствии с образцом.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры можно скачать здесь

Стоимость

Нотариальное удостоверение соглашения не бесплатно, придется заплатить 0,5% от суммы, в которую муж и жена оценивают имущество, внесенное в документ. При любой цене сделки стоимость услуги будет не менее 300 , но не выше 20 тысяч рублей.

Желательно для составления соглашения обратиться за помощью к юристу, чтобы исключить ошибки и противоречащие законодательству договоренности между супругами. Таким образом, вы сможете обезопасить себя от возможных нарушений или злоупотреблений со стороны оппонента.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/soglashenie-o-razdele-ipotechnoj-kvartiry/

Раздел ипотечной квартиры при разводе в 2020 году: если есть ребенок

Раздел ипотечного договора

Стоимость недвижимости заставляет многие пары оформлять ипотечные кредиты, а такой вид займа подразумевает длительные выплаты. За это время супруги могут задуматься о разводе. Поэтому так важно знать, как делится квартира в ипотеке, если заемщики собираются расстаться.

Оформление ипотеки до брака

Известно, что все имущество, полученное супругами до регистрации брака, является их личной собственностью. Это касается и ипотечной недвижимости, которая была оформлена одним из них. Правило подтверждается ст. 36 СК РФ.

Некоторые виды имущества, приобретенные в барке, также могут находиться в  собственности мужа или жены:

  • подаренное мужу и жене;
  • полученное по наследству.

Есть и другие нюансы. Квартира, приобретенная мужем или женой до брака, является единоличной собственностью только при условии, что владелец сам выплатил ипотеку. И желательно также до брака.

Если выплата займа стала обязанностью обоих и второй супруг, не являющийся собственником (созаемщиком) помогал погашать ипотеку, он имеет право на определенную компенсацию.

К такой компенсации можно отнести:

  1. Возврат платежей. Точную сумму придется доказывать с помощью соответствующих документов.
  2. Оформление жилья в долевую собственность. К примеру, если собственник муж, то часть имущества может требовать жена.

Для того чтобы раздел имущества, приобретенного одним из супругов до брака, не был несправедливым, необходимо:

Если второй супруг действительно имеет право на часть имущества, за которое платил ипотеку, он может его отсудить.

Оформление ипотеки в браке

Заем на недвижимость в браке подразумевает, что квартира является общей собственность. Даже если платит только один из супругов. Но при расторжении брака такая недвижимость все равно подлежит разделу, причем существует несколько способов.

Способы раздела

Как правило, порядок раздела ипотечной квартиры определяется супругами. Главное условие – их решение не должно противоречить нормам российского законодательства. Также учитываются различные нюансы. К примеру, кто из пары выступает поручителем, являются ли они оба созаемщиками, был ли использован материнский капитал и т. д.

Продажа

Ипотека,взятая в браке, может осложнить развод. И если супруги не способны разделить квартиру поровну, ее следует продать. Обычно это идеальный способ, если жилье является однокомнатным, а значит, не подлежащим разделу. При осуществлении данной процедуры важно учитывать:

  1. Интересы детей, если использовался материнский капитал.
  2. Мнение банка, если ипотека еще не выплачена.

Вырученные от продажи деньги идут на погашение займа. Остаток суммы супруги делят между собой.

Переоформление договора

Банки нередко перестраховываются, указывая в ипотечном договоре дополнительные пункты. Как правило, они касаются порядка оплаты ипотеки при разводе созаемщиков. В этом случае их кредитные обязательства остаются неизменными, поэтому после расторжения брака они вынуждены выплачивать кредит.

Супруги также могут переоформить договор, но только при условии разрешения залогодержателя. К примеру, ипотека может быть переоформлена только на одного из них, а второй заемщик в результате получит компенсацию.

По сути, банку не важно, кто из заемщиков будет рассчитывать по кредиту. Но ему придется доказать свои финансовые  возможности, позволяющие выплачивать кредит одному.

Мировое соглашение

Раздел жилья должен быть оформлен с помощью соответствующих документов. Поэтому многие пары при разводе составляют дополнительное соглашение. Этот документ включает все необходимые условия раздела ипотечной недвижимости. Они эти условия не должны нарушать интересы несовершеннолетних детей или залогодержателя, которым выступает банк.

Раздел при наличии детей

Если у пары есть несовершеннолетние дети, при разделе жилплощади нужно учитывать различные нюансы. Во-первых, доля жилья того из супругов, с которым остаются дети, может быть увеличена. Во-вторых, при использовании материнского капитала для погашения ипотеки дети обязаны получить доли жилья.

Часть одного из родителей может быть увеличена, если:

  • Эта единственная жилплощадь, на которой он может проживать вместе с детьми.
  • Ребенок сильно болен и нуждается в постоянном уходе.
  • У опекуна детей низкий уровень дохода.

Если для погашения займа используется материнский капитал, то закон обязывает родителей выделять соответствующие доли всем детям без исключения. При этом обязательно учитывается мнение органа опеки. В случае раздела жилья при разводе родители обязаны учитывать доли детей.

Если квартира продается, то всем несовершеннолетним владельцам должны быть предоставлены новые равнозначные доли в новой или любой другой жилплощади. Помимо органа опеки решение супругов должен одобрить суд, так как развод при наличии маленьких детей осуществляется только в судебном порядке.

Раздел военной ипотеки

Военная ипотека – особый вид кредитования, который обслуживается из государственного бюджета. Поэтому кроме банка-залогодержателя одной из заинтересованных сторон является государство.

Супруги, которые находятся в процессе развода, нередко пытаются разделить жилье, приобретенное с помощью военной ипотеки. Сделать это можно либо мирно, либо через суд. В первом случае следует учитывать, что пока государство не выплатит ипотеку за заемщика, продать жилье не получится. Можно лишь договориться о том, кто будет пользоваться жилплощадью все это время.

Существует несколько вариантов:

  1. Заемщик предоставляет жилье супруге безвозмездно или за небольшую компенсацию.
  2. Заемщик оставляет за собой право использовать недвижимость, предоставив компенсацию.
  3. Недвижимость передается детям.

После погашения кредита квартира может быть переоформлена на любого из указанных лиц или продана.

Брачный договор

Один из самых популярных способов решить все имущественные вопросы при разводе – брачный контракт. Этот документ заключается в письменной форме и заверяется нотариально. Если пара оформляет брачный договор до свадьбы, то он вступает в силу с момента регистрации брака. В случае заключения договора в браке он действителен с момента подписания.

Скачать образец брачного договора для граждан вступающих в брак Вы можете нажав на кнопку ниже:

В брачный контракт можно вносить необходимые изменения на протяжении всей семейной жизни, но только по обоюдному согласию.Условия могут быть следующими:

  • Режим общей собственности. Супруги не определяют доли недвижимости в браке, а при разводе делят ее поровну. С помощью брачного контракта режим совместной собственности можно установить по отношению к определенному имуществу (ипотечной квартире). А остальную собственность делить иначе.
  • Все имущество супругов разделено на доли (необязательно равные).Режим долевой собственности.
  • Режим раздельной собственности. Каждый из супругов является владельцем своего имущества, которое не делится в случае расторжения брака.

Нельзя включать в документ пункты, регулирующие личные отношения супруга, ограничивающие их права или права общих детей. Также запрещено устанавливать место проживания несовершеннолетних детей в случае развода, порядок выплаты алиментов и т. д. Для этого есть другие документы (алиментное соглашение).

Договор можно признать недействительным в судебном порядке. Тогда режим, установленный с помощью этого документа, также будет недействительным. Основания для аннулирования брачного контракта следующие:

  1. Стороны нарушили нормы российского законодательства при составлении документа.
  2. Договор не был заверен у нотариуса.
  3. Один из супругов был недееспособен во время подписания контракта.
  4. Договор был подписан под принуждением, в результате угроз или шантажа.

Если брачный контракт будет признан недействительным, имущество супругов будет поделено по закону.

Процедура раздела в суде

Пары с детьми, не достигшими совершеннолетия, всегда разводятся в суде. И не имеет значения, что у них нет имущественных претензий друг к другу. На практике имущественные споры являются причиной обращения в суд при разводе даже при отсутствии общих детей.

Скачать образец искового заявления о разделе кредита Вы можете нажав кнопку ниже:

Скачать исковое заявление

Этим способом пользуются те супруги, которые не могут самостоятельно разделить ипотечную квартиру. Тогда недвижимость и долговые обязательства будут поделены поровну (если нет дополнительных требований относительно выделения доли для ребенка).

Документы

Истцом в случае раздела имущества при разводе может выступать любой из супругов.

Ему понадобятся следующие документы:

  • Исковое заявление. Оформляется согласно стандартному образцу.
  • Документы на недвижимость.
  • Бумаги из банка. Ипотечный договор, выписки из банковского счета, подтверждающие оплату кредита, и т. д.
  • Свидетельство о заключении брака (о разводе).
  • Документы на общих детей.

К дополнительным бумагам, необходимым для судебного разбирательства, относят брачный контракт, бумаги, подтверждающие использование материнского капитала, квитанцию об оплате госпошлины.

Основные сложности

При разделе общего имущества нередко возникают различные трудности. Но если ипотечный кредит за квартиру еще не выплачен, ситуация осложняется еще больше. Все дело в наличии третьей заинтересованной стороны, которая выступает залогодержателем. Обременение, наложенное на жилплощадь, не позволяет заемщикам свободно ею распоряжаться.

К основным трудностям раздела ипотечной квартиры можно отнести:

  1. Один из заемщиков может отказаться от выплаты своей части ипотеки. Тогда все сложности с оплатой ложатся на плечи второго супруга.
  2. Банк может не дать согласие на продажу жилья. В этом случае заемщикам придется выплачивать ипотеку вместе и далее или переоформлять кредит на кого-то одного. Второй супруг в этом случае должен потребовать компенсацию, что приведет к дополнительным расходам.
  3. Если супруги, занятые бракоразводным процессом, не платят ипотеку, банк может забрать недвижимость. Пока не будет принято решение о разделе займа, лучше не допускать просрочек.
  4. Важно следить, чтобы все документы были оформлены юридически правильно. Это касается не только ипотечного договора, но и других бумаг (брачного контракта, соглашения о разделе имущества). Иначе их можно будет легко оспорить в суде.
  5. Если есть ребенок, то при расторжении брака и разделе недвижимости нужно учитывать и его интересы.

Подводим итоги

Оформление ипотеки супругами должно осуществляться с учетом того, что они могут разойтись. Многие банки сейчас предлагают сразу прописывать условия раздела имущества в ипотечном договоре. Обычно указывается продажа квартиры и раздел денежных средств. Если есть дети, их интересы учитываются, прежде всего.

Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн консультанта внизу или звоните по телефонам: 8 (499) 755-93-81 (для жителей Москвы и области)8 (812) 565-33-79 (для жителей С. Петербурга и области)

Источник: https://pravovoiexpert.ru/razdel-imushhestva/razdel-ipotechnoj-kvartiry-pri-razvode/

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

Раздел ипотечного договора

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке.

В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы.

Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется.

Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета.

В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов.

Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью.

Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк».

Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

  1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
  2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша.

Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.

Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам.

Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½.

Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил.

Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Насколько надежны брачные договоры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_srazu_razdelit_na_doli_ipotechnuyu_kvartiru/7558

Раздел ипотечной квартиры

Раздел ипотечного договора

Раздел совместной ипотечной квартиры подразумевает разделение долговых обязательств мужа и жены перед банком-кредитором, а также фактический выдел каждому причитающейся доли. При этом изначальное наделение правом собственности на эту недвижимость может осуществляться на одного или обоих супругов.

Однако распределение частей при разводе происходит с учетом интересов всех членов семьи. Процесс раздела зависит от обстоятельств заключения кредитного договора. Меньше всего вопросов возникает при документальном участии обоих супругов в выплатах по ипотеке, взятой на момент их брака.

Наличие и содержание брачного договора, ребенка, присутствие спора о принадлежности и размере долей, а также иные моменты усложняют судопроизводство о разделе.

Что говорит закон

Законодательство РФ, рассуждая о разводе, не рассматривает конкретно раздел супружеского имущества по ипотеке. ГК России определяет обязательства должников. Например, в ст.

307 указывается, что при возникновении договорных обязательств заемщику следует совершать в пользу кредитора прописанные действия.

В СК России имеются отдельные статьи о разделе долговых кредитных обязанностей, появившихся у семьи. К ним же относится и кредит по ипотеке.

Так, глава 9 рассматривает ответственность пары по обязательствам. В двух имеющихся здесь статьях указано следующее:
  1. Взыскание осуществляется на собственность обоих супругов независимо от того, на чье имя оформлен кредит, т. к. он берется на совместные нужды.
  2. Размер долговых обязательств зависит от размера выделенной доли (супруги имеют, как правило, равные долевые права).
  3. Раздел кредитного имущества при разводе с выделом части в натуре может осуществляться как самими участниками отношений, так и кредитором.
  4. В присутствии брачного договора банк может требовать через суд изменение изначальных условий выплаты ипотеки для защиты своих прав.

Раздел метража с выделом натуральных долей в квартире осуществляется на таких же основаниях, как и раздел иного имущества. Статьи 256 ГК и 34 СК говорят о том, что нажитое в брачном союзе является общим. Также судебные инстанции используют в своей практике различные постановления и определения Пленума Верховного суда по вопросам раздела нажитого вместе имущества.

Раздел супружеского ипотечного имущества возможен при заключении мирового соглашения или через судопроизводство.

После раздела и выдела натуральной части квартиры в ипотеке каждый владелец вправе распоряжаться своим личным имуществом с учетом законодательных норм.

Также раздел совместной квартиры при разводе и при наличии ипотеки предполагает вариант исключения из списка официальных заемщиков (и, соответственно, фактических владельцев) одного из супругов.

Деление ипотечного соглашения и вывод бывшего супруга из числа созаемщиков

Раздел совместной ипотеки после развода подразумевает разграничение долга по выплатам. При этом важно, какой статус имеют стороны по делу о разводе в изначальном договоре по ипотеке.

Чтобы разобраться в этом вопросе, следует уточнить, что заемщиком в ипотечном соглашении выступает гражданин, который оформляет непосредственно на себя долг по ипотеке.

Созаемщик же это гражданин, принимающий на себя солидарную ответственность по данному соглашению и получающий равные с заемщиком права на недвижимость.

Безусловно, банк учитывает свои интересы и может отказать созаемщику в выходе из договора. Доход единичного заемщика должен соответствовать условиям ипотеки для самостоятельного погашения займа.

Только так можно получить согласие банка на изменения состава участников. Налогооблагаемый доход заемщика должен быть примерно в 2 раза больше периодичной суммы выплат.

Если же банк считает, что средств недостаточно и гражданин не сможет платить ипотеку, то нужно предложить нового созаемщика.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка

Раздел находящейся в ипотеке совместной квартиры включает вопрос о ее продаже третьим лицам. Безопасным вариантом покупки залоговой квартиры (или дома) выступает лишь сделка с участием банка-кредитора. Банк может использовать аккредитованного риелтора, сопровождающего сделку продажи недвижимости.

Схема при этом следующая: покупатель вносит в разные депозитарные ячейки (для банка и для продавца) две суммы, расчет которых зависит от общей величины средств и от их объема, выплаченного заемщиком. При поступлении денег банк снимает залог с квартиры и осуществляет новую сделку.

Дополнительным гарантом безопасности выступает параллельность этих действий. Продавцу (бывшему собственнику) выплачиваются живые деньги в наличном выражении или же банковским переводом. Сумма зависит от размера потраченных средств на погашение ипотеки. Банку же по-прежнему выплачивается ипотека в периодичном денежном выражении.

Сложностью в данном случае выступает переоформление договора по ипотеке на нового заемщика.

Банкам не всегда нравятся такие варианты, т. к. от них требуются дополнительные действия по уже существующему договору в виде проверок нового участника. Тем не менее такая схема возможна как с участием целого недвижимого объекта, так и при разделе ипотечной квартиры супругов после развода с продажей лишь ее части.

Раздел квартиры по ипотеке, купленной до брака

Раздел квартиры в ипотеке, купленной мужем или женой до брака, теоретически возможен.

На практике такие случаи являются более сложными, нежели при наличии официального статуса заемщика или созаемщика ипотеки у разводящихся.

Поскольку ипотечный кредит включает третье заинтересованное лицо (банк), добиться своей правоты не собственнику (не имеющему официальных прав собственности) очень сложно.

Тем не менее не собственник может претендовать на подобный раздел в следующих случаях:

  • при совершении денежных транзакций для погашения кредита, оформленного на другого супруга;
  • при осуществлении ассигнований для совершенствования технических характеристик помещения (конструктивные изменения и отделочные работы, повышающие стоимость недвижимости на рынке);
  • при совершении ипотечной сделки на момент совместного проживания и ведения общего быта до официальной процедуры регистрации брака органами ЗАГС с записью этого факта в книгу актов гражданского состояния.

Придется представлять суду убедительную доказательную базу для того, чтобы инстанция учла имущественные права всех сторон по делу.

При этом под доказательствами в первую очередь будут подразумеваться документы (чеки о покупке материалов и проведении работ в квартире, подтверждение платежей по кредиту и т.д.), а также фото, аудио, видеодоказательства и свидетельские показания.

Последние наиболее актуальны для подтверждения совместного проживания вне брачных отношений. Стоит отметить, что этот вариант событий наименее выигрышный.

Как разделить квартиру в ипотеке с учетом интересов детей

Как указывалось ранее, раздел ипотечной квартиры между бывшими супругами осуществляется с учетом их имущественных прав. Такими правами при рождении наделяются и совместные дети. Принцип равного разделения собственности распространяется и на них.

Соответственно, суд делит имущество на количество частей, равное количеству участников по делу за исключением тех случаев, когда один из родителей лишается такого права. Каждый ребенок в итоге получает свою индивидуальную долю (им не присуждается одна доля на всех).

Выгода от раздела квартиры зависит от ее квадратуры и количества заинтересованных лиц.

Раздел квартиры в ипотеке при наличии брачного договора

брачного договора супруги определяют самостоятельно. Закон не предусматривает его конкретику. По официальным нормам документ должен лишь соответствовать здравому смыслу и соблюдать законные гражданские права сторон. Раздел ипотечной квартиры при разводе с учетом имеющегося брачного договора зависит от срока его заключения и содержания.

То есть участники отношений могут оформить данный документ задолго до того, как они решат вступить в кредитные обязательства. Именно поэтому содержание такого документа не будет включать пункты относительно кредитных обязательств и фактического раздела спорных метров.

В подобной ситуации раздел осуществляется на общих основаниях, имеющихся в договоре.

Нюансы брачного договора при наличии кредита на жилье

Действительно, заключение такого договора происходит чаще всего в начале официальных отношений. Однако закон не запрещает проводить эту процедуру на любом этапе супружества. В преддверии заключения одним из супругов договора по ипотеке на свое имя крайне актуально параллельно этому процессу составлять и брачный договор.

Такая необходимость обусловлена желанием нового собственника защитить свои права и оставить приобретенное ипотечное жилье исключительно себе (а при наличии детей и им) при разводе.

Однако второй супруг может оспаривать через суд правомерность действующего брачного договора.

Независимо от наличия брачного контракта стоит оплачивать пошлину при разделе имущества через суд, основываясь на цене иска (оценка жилья).

Порядок заключения брачного договора и признания его недействительным

Подписание брачного договора необходимо осуществлять с участием нотариальной конторы. Его конкретное содержание определяют именно супруги, но достоверность указанных в нем фактов и их соответствие гражданским правам подлежит проверке нотариусом. После прочтения нотариус заверяет документ, присваивая ему номер.

Признание договора недействительным возможно при доказывании незаконного характера его заключения (подделка подписи, эмоциональное и физическое принуждение к подписанию и т.д.). Кроме того, за нарушения (осознанные и нет) при составлении договора нотариус несет административную и уголовную ответственность в зависимости от наступивших вследствие этого обстоятельств.

Особенности раздела имущества приобретенного по военной ипотеке

С 2005 года действует ФЗ о военной ипотеке №117. Круг участников сделки в данном случае расширяется. Здесь не только имеются собственник и банк, но и Федеральное управление по жилищному обеспечению служащих.

Последний орган подчиняется Министерству обороны, поэтому при выборе недвижимости необходимо учитывать не только свои нужды и требования банка, но и требования данного управления.

При этом необходимо знать, что происходит с ипотечным имуществом при разводе супругов, один из которых является военнослужащим.

Раздел военной квартиры и ипотеки после развода основывается зачастую на определении Верховного суда, который считает, что подобная собственность является также совместным имуществом. Соответственно, здесь действует общий порядок раздела независимо от способа приобретения жилья.

О чем стоит задуматься перед подписанием ипотечного договора в браке

Стоит понимать, что имущество с ипотекой осложняет процесс раздела. Банк в качестве третьей заинтересованной стороны не всегда готов идти на внесудебные уступки по изменению ипотечного договора. Суды также нередко принимают сторону банков. Впоследствии квартира может остаться в том же статусе и с тем же кругом собственников, что и в действующем ранее браке.

При наличии официальных прав на недвижимость один из собственников может в законном порядке попытаться ею распорядиться. Однако, следует подумать, много ли найдется желающих приобрести жилье в таком статусе. Круг покупателей резко снижается, в связи с чем приходится уменьшать рыночную стоимость на данную недвижимость.

Судебная практика

Судебная практика по разделу ипотечной квартиры при разводе основывается на общем семейном праве и имущественном праве участников иска. Нельзя сказать, что суды принимают однополюсные решения. Многое зависит от имеющейся юридической поддержки и доказательной базы, а также настроя банка.

Для того чтобы представить себе дальнейшее развитие событий в суде, необходимо заведомо обсудить данную ситуацию с банком.

В ходе беседы граждане смогут выяснить позицию организации по этому вопросу, которую она будет отстаивать в суде.

При этом гражданские лица могут и не иметь нанятых адвокатов (используя государственные ресурсы), но банк, как частная организация, защищающая свои инвестиции, будет наверняка представлена на заседаниях высокооплачиваемым адвокатом.

Самым частым вариантом является определение ипотечного имущества совместно нажитой собственностью с возможностью или невозможностью выдела натуральных долей. Последнее зачастую обусловлено техническими характеристиками помещения.

Раздел долговых обязательств является вторичным после изначального раздела всего имущества. Затем решается вопрос об имеющемся долге по ипотеке. При этом они могут и вовсе сложить с себя все обязательства, предоставив возможность банку реализовать недвижимость.

Либо же долг признается общим и выплачивается в соответствии с выделенными долями в квартире.

Раздел квартиры в ипотеке при расторжении брака

Источник: https://prorazdel.ru/razdel-ipotechnoj-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.