Развод и продажа ипотечной квартиры

Раздел ипотеки при разводе: как это происходит

Развод и продажа ипотечной квартиры

Детали процедуры WomanHit.ru разъясняет адвокат Анна Володченко

Разводы стали печальным трендом современных брачных отношений. Согласно статистике, в первые два — три года после заключения брака распадается до 50% семей. Между тем, развод супругов во многих случаях влечет за собой и раздел имущества.

Согласно ч.1 ст. 38 Семейного кодекса РФ, раздел общего имущества супругов может быть произведен не только в процессе расторжения брака, но и в самом браке. В ст. 34 СК РФ подчеркивается, что совместной собственностью является то имущество супругов, которое было нажито ими в процессе брачных отношений. Но как быть с недвижимым имуществом, приобретенным с помощью средств ипотечного кредитования? Является ли оно совместной собственностью супругов или же принадлежит тому супругу, который оформлял на себя ипотечный кредит?

Семейный кодекс РФ определяет квартиру, приобретенную в ипотеку, как совместно нажитое имущество. Долг по ипотечному кредиту, согласно устоявшейся судебной практике, как правило, распределяется между супругами в тех долях, в которых на них оформлена квартира. Если супруги являются собственниками ½ квартиры каждый, то и долг по кредиту также распределяется между ними поровну.

Поскольку супруги всегда являются созаемщиками по ипотеке, если один из супругов возьмет погашение займа на себя, он получит полное право востребовать со второго супруга компенсацию в полном размере за выплаченные им средства.

Самый оптимальный и беспроблемный способ раздела ипотеки между супругами происходит по их взаимному соглашению. Если к компромиссу прийти не удается, остается делить ипотечную квартиру в судебном порядке.

Какие могут быть варианты в данном случае? Первый вариант — ипотечная квартира и обязательства по платежам отходят тому из супругов, кто получает более высокую заработную плату и в состоянии выплачивать ипотечный кредит самостоятельно.

Если один из супругов готов отказаться от своих прав на часть ипотечной квартиры и от обязанности по выплате долга, необходимо заключить соглашение о разделе общего имущества, заверенное нотариусом.

При этом тот супруг, который получает квартиру, обязан уплатить второму супругу, отказывающемуся от прав на квартиру, ½ часть той суммы, которая была выплачена в качестве платежей по ипотеке в период существования брачных отношений.

Второй вариант — продажа ипотечной квартиры, погашение задолженности перед кредитной организацией, а если остаются какие-либо средства — раздел их между супругами в равной пропорции или в определенных долях. Но необходимо понимать, что в обоих случаях супругам потребуется согласие кредитной организации на проведение подобных манипуляций с ипотечной квартирой.

В случае, если супруги до брака или в период брака заключали брачный договор, то квартира, взятая в ипотеку, разделяется в соответствии с брачным договором.

Таким образом, моно предложить следующий алгоритм действий по разделу ипотечной квартиры при разводе. В первую очередь, необходимо заключить мировое соглашение о разделе общего имущества и задолженности по ипотеке.

Затем официально регистрируется развод, после чего бывшие супруги обращаются в кредитную организацию с мировым соглашением и свидетельством о расторжении брака, а также документами о размере дохода мужа и жены в последний год.

Если банк соглашается с мировым соглашением супругов, то составляются новые документы по ипотеке — либо один кредитный договор на того из супругов, кому остается квартира и кто берет на себя обязательства по кредитным платежам, либо два кредитных договора на обоих бывших супругов, если они продолжат выплачивать ипотеку вдвоем.

Отдельная ситуация — раздел ипотечной квартиры при разводе в случае наличия несовершеннолетних детей. В данной ситуации суд, как правило, оставляет большую долю квартиры тому из супругов, с которым остаются несовершеннолетние дети.

Но в данном случае и большую часть платежей по кредиту также придется платить тому из супругов, кому достанется большая часть квартиры.

Также стоит помнить и о том, что наличие ребенка не будет рассматриваться в качестве фактора, препятствующего взысканию задолженности в случае прекращения платежей по ипотечному кредиту.

Если же один из супругов или оба супруга прекращают погашать ипотечный кредит, то банк выставляет ее на продажу. В данном случае уже включаются стандартные механизмы реализации заложенного имущества. Если после продажи квартиры остаются какие-либо средства сверх тех, что взыскивает банк по долговым обязательствам, то они в равной пропорции делятся между бывшими супругами.

Безусловно, грамотный раздел имущества, включая и ипотечную квартиру, требует привлечения квалифицированного юриста или адвоката, который поможет защитить свои права и законные интересы в споре с банком или с другим супругом.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/44706421-razdel-ipoteki-pri-razvode-kak-eto-proishodit/

Квартира в ипотеке — как делить при разводе в 2020 году?

Развод и продажа ипотечной квартиры

Согласно п. 1 ст. 39 СК РФ все совместно нажитое в браке имущество при разводе делится в равном соотношении. Это касается также долгов, за исключением отдельных случаев. Данные нормы законодательства относятся и к квартире, взятой по ипотеке и по которой еще не выплачен долг.

Не имеет значение, на кого оформлен ипотечный кредит и в чьей собственности находится жилплощадь. А также не влияет на раздел недвижимого имущества уровень финансового дохода каждого из супруга.

Права супругов на квартиру в ипотеке при разводе

В Семейном Кодексе четко указано, что любое имущество, приобретенное во время брака, является обоюдной собственностью супружеской пары. Квартира, приобретенная на ипотечные средства, не является исключением.

Поэтому муж и жена при разводе имеют равноценные права на нее и она должна быть поделена в равных долях.Иной расклад возможен, если был заранее составлен брачный договор или достигнуто мирное соглашение по разделу.

Права банка на ипотечную квартиру при расторжении брака

В случае предстоящего развода супружеская пара обязана в первую очередь уведомить об этом банк, где была взята ипотека на приобретение квартиры. Там желательно предоставить уже готовое решение выхода из сложившейся ситуации.

Банк имеет полное право требовать полной или частичной выплаты долга как от всех заемщиков вкупе (если это предусмотрено договором), так и по отдельности.

Распределение долговых обязательств по займу и выплате процентов среди созаемщиков идет в разрез с законными правами банка и может стать причиной изменений условий кредитного соглашения.

Поэтому требования, относительно раздела долга по ипотеке без одобрения кредитной организации нарушают ст. 322 и 391 ГК РФ.

Если между разводящимися супругами возникает конфликт по поводу раздела ипотечной квартиры, то это не является поводом для изменения кредитного договора. Также это не отменяет ответственность одного из супругов или обоих по выплате долга.

На основании этого, требование разделить ипотечную задолженность поровну между мужем и женой, в сущности и является потребностью во внесении изменений в ранее составленное соглашение.

А это явно невыгодно банку, и он редко идет на подобные уступки.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке.

То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом.

Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

  1. Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
  2. Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
  3. По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
  4. Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

  • Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
  • Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
  • Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

  1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
  2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению.

Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета.

При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Способы раздела ипотечной квартиры

Решившие разделить ипотеку и купленную с ее привлечением квартиру могут выбрать два основных способа раздела совместно нажитого имущества.

Источник: http://famdivorce.ru/razvody/kvartira-v-ipoteke-kak-delit-pri-razvode-v-2020-godu/

Можно ли продать ипотечную квартиру. Например при разводе и купить новую – Квартира, дом, дача – медиаплатформа МирТесен

Развод и продажа ипотечной квартиры

Получение ипотеки, это спасения для многих жителей нашей необъятной родины, можно почти сразу получить жилплощадь и платить за нее длительный промежуток времени. Конечно есть много минусов такой схемы, например «большой платеж» и т.д., сейчас все перечислять не буду, подробнее можете почитать в этой статье.

Но зачастую у заемщиков могут возникнуть проблемы, и он уже не в состоянии платить за квартиру, например – семейные обстоятельства или сокращение с работы, да мало ли что.

В любом случае, нужно решать вопрос с жилплощадью, снимать с себя обязательства платежей, и тут возникает справедливый вопрос – а можно ли ее продать? В нашем мире нет ничего невозможного, однако столкнетесь со многими трудностями …

НА стадии оформления документов во многих финансовых организациях, нам подчеркивают — что финансовые обязательства по ипотеке должны нести только вы – заемщик и просто продать такой заемный продукт у вас не получится! В этом есть доля истины, однако существует ряд лазеек, как чисто логических, так и чисто юридических, но про них чуть позже, для начала — давайте подумаем, что может нас подтолкнуть продать квартиру.

 

Причины продажи

Многие банки (финансовые учреждения) думают, что причинами продажи могут стать только мошеннические схемы – отмывание денег, обманы и т.д., это возможно и справедливо, ведь сейчас по стране просто уйма мошенников, черных риэлторов.

Но иногда такие квартиры продают по вполне человеческим причинам, как я уже указал выше:

1) Это развод, квартира оформлена на жену, а она в декрете с ребенком и просто не вытянет такой платеж.

2) Потеряли работу, и никак не можете найти, а платежи просто загоняют вас в долги. Особенно если недвижимость в Москве.

3) Заключение под стражу. Всякое бывает, тут как говориться – «от сумы и от тюрьмы не зарекайся», также платить не можете.

4) Смена места жительства – в смысле не другой район, а смена страны. Например — живете в России а уезжаете, скажем в Германию на ПМЖ, понятно что здесь вам ипотека уже не нужна.

Однако по статистике первым номером с большим отрывом от остальных идет развод, буквально 70 – 75% продаж идут по это причине – распадаются семьи.

Тянуть с платежами я вам не советую, потому как уже после трех месяцев неуплат пойдут серьезные пени. Вам стоит обратиться в финансовое учреждение, и написать заявление, в которой стоит объяснить ситуацию.

Также стоит указать, что вы хотите продать квартиру и вернуть часть средств, которые уже были погашены – так поступают 90% заемщиков, как правило, покупают новые квартиры или жилплощадь но с меньшей квадратурой. Например, у вас была «трешка», можно купить «двушку» или «однушку», для молодых мам которые остались с детьми на руках, это спасение. Уходит бремя ипотеки, да и жилплощадь, хоть какая-то остается.

 

Какие есть ограничения от банков?

По закону банк (финансовая организация) не могут вам запретить продавать ипотечную квартиру.

То есть продать вы ее можете! Также им не выгодно, если вы не будете платить, они не будут получать свои же деньги, которые они вложили, а также проценты сверху.

Поэтому если вы задумали продать квартиру, то банк после вашего заявления все же пойдет вам на встречу. Также он заморозит проценты, может и платежи на время продажи.

Если хотите то некоторые структуры, могут даже передать ипотечное кредитование, то есть покупатель отдает вам часть денег, которое уже вы погасили, на него переоформляют кредитное обязательство, и он платит дальше за вас! Правда вам стоит переоформить собственность на нового покупателя в департаменте недвижимости.

Однако первая трудность, это тщательное рассмотрение нового покупателя. Кредитная организация будет долго и очень пристально рассматривать их, что говорится «под лупой». Ведь им нужно убедиться, что новый приобретатель платежеспособен и может потянуть ипотеку.

Многие заемщики не хотят просто продать квартиру, они хотят ее обменять на меньшей площади, однако банк на такое не пойдет, вам нужно самостоятельно продать жилплощадь и после этого оформить новую покупку.

 

Каким способом можно продать квартиру?

Их не много, если сейчас сказать на «вскидку», то не более четырех. Первые это решение передачи ипотечного кредитования новому заемщику, последние это прямая продажа и гашение уже живыми деньгами. Однако все подробнее:

  • Перекредитование. Этот способ работает только тогда, когда у вас осталась небольшая сумма за ипотеку. Скажем до 500 000 рублей. Просто берем потребительский платеж и гасим ипотечный, таким образом — мы становимся, единим владельцем, с нас снимают обременение банка и мы вправе делать все что хотим, можем продавать или менять. Почему всего 500 тысяч рублей? Да просто потому что больше потреб, могут не одобрить!
  • Расчет живыми деньгами. Для вас это самый простой метод, а вот для покупателя немного сложный.

Итак – продавец и будущий покупатель решают продать – купить такую ипотечную квартиру.

Первое что они должны сделать, так это оформить свои отношения у нотариуса, а именно – покупатель должен внести продавцу первый оговоренный сторонами платеж (будет считаться авансом).

Далее будущий владелец идет в банк и погашает всю оставшуюся сумму ипотеки, на что банк дает справку, что он претензий не имеет, квартира переходит полностью в собственность заемщика. После новый владелец, отдает старому разницу (та сумма, которая уже была погашена).

Затем они едут в департамент недвижимости и переоформляют документы на собственность на нового владельца, а также снимают ипотечное обременение, по справке от банка. Вот и все. Таким образом — у вас остается разница на руках, а новый владелец, пользуется квартирой.

  • При помощи банковского счета. Для покупателя это наиболее правильный и выгодный способ, тут можно избежать мошенничества. Итак – покупатель открывает два счета в банке, один это часть уже погашенных денег, которые пойдут старому владельцу. Вторая это часть для погашения банку. У нотариуса эти части передаются тем лицам – организациям, которым они назначаются. Таким образом, банк получает оставшуюся сумму и также дает справку о снятии претензий, а старый владелец получает сумму, которую он платил. Затем также едем в департамент недвижимости – снимаем ограничение с квартиры и переоформляем на нового владельца.
  • Переоформление самой ипотеки. Такое используется редко, но возможно! Как я уже писал выше, вы просто передаете свой не загашенный ипотечный кредит, новому собственнику. А он отдает вам сумму, которую уже загашена вами. Для этого заполняются специальные формы в самом банке, ипотека переоформляется на нового собственника (если он подходит), также переоформляется и право собственности, и залог. Вы просто получаете деньги либо в банке, но желательно у нотариуса. Теперь за вас будет платить новый собственник, с вас обязательство сняли.

 

Продажа ипотечной строящейся квартиры

Тут еще все более сложно.

Во-первых, вы можете быть еще не в собственности, а в долевом участии, то есть вы имеете часть большого дома.

Во-вторых, мало кто захочет покупать «недострой», пусть даже от серьезного застройщика.

В-третьих, банк продать такую квартиру сможет только с переведением ипотеки на другое лицо, будете искать долго.

Если честно, то вам стоит поступить так:

  • Пишем заявление в банк, о приостановке платежей (и начислению процентов) пока здание не достроится.
  • После того как дом построен, оформляем на себя с обременением.
  • Далее просто продаем, по нашей верхней инструкции. Иначе будет сложно!

 

Как определить цену квартиры?

Зачастую заемщик хочет продать подороже — чтобы получить больше денег. А банк хочет продать быстрее — то есть дешевле и покрыть свои затраты. Поэтому зачастую возникает конфликт, однако чтобы вам не попасть впросак, нужно правильно и самое главное адекватно оценить квартиру! Ведь если вы будете долго «ломаться», то банк все равно заберет свое. Так что поступаем с умом.

Вам как заемщику нужно будет заказать оценку рыночной стоимости квартиры на данный момент, причем учитываются все и вся.

Начиная от этажа (первый или последующие), парковкой, местом расположения в городе (центр или окраина), ремонтом, встроенной мебелью и т.д., пунктов может быть до пятидесяти.

После этого вы будете реально знать, сколько стоит ваша квартира, причем такая оценка будет официальным документом и банку. Уже отталкивайтесь именно от нее!

 

Видео версия статьи

Источник

Источник: https://kvartira.mirtesen.ru/blog/43307761167/Mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru.-Naprimer-pri-razvode-i-ku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.