Развод с ипотечной квартирой

Содержание

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Развод с ипотечной квартирой

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2020 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела.

Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы.

Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

  • Состоите ли вы в официальном браке?
  • Заключали ли вы брачный контракт?
  • Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Фактический брак и потека

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

  • чеки;
  • выписки с лицевого счёта;
  • квитанции об оплате;
  • другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению.

Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета.

При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём. Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:

  1. Платя по ипотеке совместно и дальше;
  2. Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
  3. При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
  4. Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно.

Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями.

Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Как продать квартиру в ипотеке?

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка. По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно. Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:

  • Ипотечный кредит погашается одной стороной.
  • Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.

Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.

Как будем делить?

Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:

  • наличия детей;
  • была ли взята ипотека до вступления в брак;
  • в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
  • и других;

Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.

Военная ипотека и развод

Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.

Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.

Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.

Аренда ипотечной квартиры

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка.

Итоги

Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.

Источник: http://ipoteka-expert.com/kvartira-v-ipoteke-kak-delit-pri-razvode/

Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе

Развод с ипотечной квартирой

В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения.

Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.

Согласно законодательству России, имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие заблуждаются и думают, что если ипотечный договор оформлен на супруга и он выплачивает кредит, а жена нигде не работает, то в случае развода квартира достанется ему. Это ошибочно. При разводе такой супруг имеет право претендовать на половину квартиры, при этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие долги, а следовательно, и ипотечный кредит.

Исключение составляют случаи, когда имеется заключенный брачный договор, который также можно оспорить в судебном порядке.

Существуют два способа раздела ипотечной квартиры:

  1. Если такая квартира оформлена, например, на мужа, который и вносил в браке ипотечные платежи, то после погашения кредита он и станет единственным владельцем жилья. В таком случае жена имеет право на получение денежной компенсации за половину квартиры. Ее размер определяется на основе рыночной стоимости жилья. Сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной.
  2. Ипотечный договор можно переоформить на супругов. В этом случае собственниками квартиры станут и муж, и жена. А в кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании.

Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась.

Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Раздел долгов жены и мужа

Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.

Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде.

Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее.

При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально. В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.

Какие долги признаются совместными

Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:

  • те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
  • те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).

Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.

Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:

  • как эти долги были оформлены;
  • на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
  • можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f55ce899a79472375474ba4

Как делится квартира в ипотеке при разводе

Развод с ипотечной квартирой

Как говорится в одной шутке с небольшой бородой, самые крепкие отношения между мужчиной и женщиной возникают тогда, когда они вместе берут ипотечный кредит. Шутки шутками, но, когда семейная связь изжила себя, а впереди еще десяток лет кредита, ситуация становится не смешной, а печальной.

Хорошо, если расставание проходит мирно и оба бывших супруга могут прийти к соглашению по поводу того, кто, сколько и за что выплачивает, и как при этом справедливо разделить нажитое имущество.

Но чаще всего здравый смысл съеден взаимными обидами и претензиями, и каждый пытается перетянуть одеяло на себя.

Тем не менее, квартира, купленная в ипотеку, по действующему законодательству является совместно нажитой собственностью, независимо от того, на кого оформлен кредит, и кто является формальным владельцем жилья.

Мы попытались разобраться, как по закону делится ипотечная квартира в случае развода. Здесь универсального рецепта нет.

Каждая ситуация рассматривается отдельно с учетом исходных данных семьи: есть ли несовершеннолетние дети, не приобреталась ли квартира с использованием материнского капитала, и не составлялся ли брачный договор заранее. В статье рассмотрим самые распространенные жизненные ситуации.

Поставьте банк в известность о создавшейся ситуации

Как правило, если кредит выдается семейной паре, то один из супругов назначается основным заемщиком, а другой – его поручителем, или созаемщиком. Но как бы ни назывались оба супруга в тексте документа, по факту они несут солидарную ответственность перед банком за взятый кредит.

Поэтому, если брак расторгнут, необходимо обратиться в банк, который выдавал вам ипотечный кредит. Банк рассмотрит обстоятельства, в которых произошел развод, и предоставит приемлемые варианты раздела квартиры и погашения ипотеки. Естественно, самыми приемлемыми эти варианты являются именно для банка. Бывшие муж и жена могут быть другого мнения.

Но банк – заинтересованная сторона, и его мнение важно для дальнейших действий. Поэтому мирное соглашение, к которому пришли супруги, банк может не одобрить и предложить другие варианты развития событий. Как и судебное решение, принятое без участия банка в качестве третьего лица, может быть оспорено кредитной организацией.

Распределение долей судебном порядке

Самая распространенная ситуация для бывших супругов, успевших обзавестись каким-либо имуществом. Если бывшие родственники не могут договориться о разделе, на помощь приходят судебные органы.

Суд рассматривает все обстоятельства по делу и выносит оптимальное решение, с учетом доходов каждого из сторон по делу, и не ущемляя при этом интересов детей. Но для того, чтобы суд принял какое-то решение, одной из сторон необходимо обратиться с исковым заявлением в свой районный суд.

Для составления заявления и ведения дела в суде лучше всего обратиться к юристу соответствующего профиля. Но если вы планируете заниматься этим самостоятельно, мы дадим некоторые рекомендации для составления искового заявления. Оно должно содержать следующую информацию:

  • в правом верхнем углу документа, в так называемой «шапке» необходимо указать наименование и адрес судебного органа, в который направляется иск; фамилию и инициалы председателя суда; данные об истце – фамилию, инициалы, адрес, контактный телефон; данные о представителе истца (если истец нанимает юриста для ведения спора) – также личные данные, адрес, контактный телефон, реквизиты доверенности;
  • в тексте искового заявления указываются требования о разделе совместно нажитого имущества. Обязательно должно быть указано само имущество, и в каких долях и кому оно должно принадлежать в результате;
  • по какой причине имущество должно быть разделено именно таким образом с приложением подтверждающих документов (договоры, чеки, и так далее);
  • указать банк, который выдавал ипотеку, в качестве третьего лица по судебному спору. Представитель банка явится на заседание и обоснует свою позицию по разделу имущества для супругов;
  • цена иска указывается в тексте заявления. Она базируется на рыночной стоимости спорного имущества. От цены иска рассчитывается и госпошлина за подачу искового заявления – от 0,5 до 4 процентов от цены иска и исходя из размера доли в праве общей стоимости на квартиру, которую истец считает принадлежащей ему.
  • перечень документов, прилагаемых к заявлению.

К заявлению обычно прилагаются:

  • экземпляры искового заявления для суда и ответчика;
  • копия паспорта истца;
  • копия свидетельства о заключении брака и о разводе (при наличии);
  • правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
  • кредитный договор с графиком погашения;
  • сведения из банка об уже уплаченной сумме и остатке по кредиту;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • копию доверенности для представителя истца при наличии такового.

Решение суда обязательно должно быть зарегистрировано в управлении Росреестра. Тогда основанием для возникшего права собственности будет являться судебный акт, и в дальнейшем в качестве правоустанавливающего документа во все инстанции необходимо будет предоставлять именно его, а не договор купли-продажи с привлечением заемных средств.

В случае, если супругам удалось прийти к единому мнению по вопросу раздела совместно нажитого имущества, можно оформить это решение без привлечения судебных органов.

Распределение долей по соглашению супругов

По сути, закон не требует обязательного заверения соглашения о разделе имущества у нотариуса, но договор, составленный в простой письменной форме, очень просто подвергнуть сомнению и признать недействительным.

Поэтому лучше всего такое соглашение заверить у нотариуса. Это специалист наделен полномочиями проверять дееспособность граждан при заключении сделки, а также добровольность волеизъявления.

Составленное по всем правилам соглашение практически невозможно оспорить. Поэтому, если супруги пришли к единому мнению по вопросу оплаты непогашенной ипотеки и разделу совместно нажитого имущества, проще всего это волеизъявление зафиксировать нотариально.

Соглашение о разделе имущества должно содержать в себе:

  • ФИО супругов, их паспортные данные;
  • Сведения о заключении брака (и о расторжении, если на момент подписания соглашения брак был прекращен);
  • Точный адрес объекта недвижимого имущества и его характеристики, в том числе кадастровый номер и др;
  • Как будет распределено имущество в результате соглашения;
  • Как перераспределяются ипотечные платежи между супругами;
  • Указана действующая рыночная стоимость имущества.

Перераспределение прав собственности и обязательств по выплате долга подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра. Договор может быть составлен как в браке, так и спустя три года после его расторжения.

Соглашение, заключенное у нотариуса, может быть признано недействительным в следующих (довольно редких) случаях:

  • документ составлен неправильно (не имеет всех требуемых сведений);
  • документ не учитывает нравственную сторону вопроса (что такое нравственная сторона – нигде не указано, видимо мерилом нравственности выступает личность конкретного судьи);
  • Сделка признана мнимой или притворной – когда стороны скрыли свои фактические намерения, а сделку совершили из корыстных побуждений;
  • Если одна из сторон все-таки недееспособна (хотя нотариус наделен полномочиями проверять дееспособность обратившегося – то есть определить, осознает ли сторона по договору, что произойдет в результате подписания документа);
  • Если для подписания договора были применены угрозы, насилие, или сторона была введена в заблуждение;
  • Если составленное соглашение противоречит правам и интересам третьих лиц (несовершеннолетних детей или кредиторов).

Последний пункт прямо указывает на то, что если квартира куплена в ипотеку, то любое действие с ней вы можете только с согласия банка.

Возможные варианты раздела имущества

Для того, чтобы перераспределить имущество и долги по ипотеке, есть несколько законных способов приведения желаемого в действительное.

Самый действенный и справедливый выход из ситуации, на наш взгляд, это продать ипотечную квартиру, погасить долг по ипотеке, а остаток разделить пополам между бывшими супругами. Но в этом поступке тоже могут быть свои нюансы – наличие детей осложняет ситуацию.

Чаще всего дети остаются с матерью, и на их воспитание нужно больше средств, чем было бы необходимо одинокой женщине. Или, например, женщине с ребенком на полученные средства нужно будет купить жилье большее, чем одинокому мужчине. В этом случае необходимо учесть наличие детей и их права.

Именно множество личных ситуаций, по которым люди не могут договориться, вынуждают бывших супругов решать вопросы в судебном порядке.

Раздел ипотеки при разводе у семьи без детей.

Даже если один из супругов не работал, квартира, приобретенная в ипотеку в браке по закону является совместно нажитым имуществом. И при разводе делится пополам. Исключениями являются следующие ситуации:

  • квартира в ипотеку приобреталась одним из супругов до вступления в брак. Тогда высчитывается вклад в погашение второго супруга и на основании затраченной суммы назначается размер компенсации.
  • одна из сторон докажет, что при погашении ипотеки использовались ее личные средства (подаренные либо унаследованные деньги). В этом случае имущество делится с учетом вложенных личных средств. Зарплата и иные доходы супруга в процессе семейной жизни не являются личными, а считаются совместными.
  • при создании семьи или в процессе совместного проживания между мужем и женой был заключен брачный договор, в соответствии с которым имущество закреплено за конкретным человеком независимо от окончания отношений между супругами. В этом случае закрепленное имущество не подлежит разделу.

Раздел ипотеки при разводе семьи с детьми.

Наличие детей существенно усложняет процесс развода и раздела имущества. При рассмотрении спора о разделе ипотечной квартиры суд может (и скорее всего, так и сделает) не принять позицию разделения пополам совместно нажитого имущества.

При этом если один из супругов не работал по неуважительной причине, или растрачивал средства, не учитывая интересы своей семьи (например, играл в азартные игры), суд может перераспределить доли в спорной квартире по своему усмотрению.

При этом право собственности на квартиру детям скорее всего не установят, но учтут их интересы при распределении. Например, большую долю имущества присудят тому из родителей, с кем остаются дети.

Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, по условиям его применения, доли вправе общей собственности на квартиру должны делиться между всеми членами семьи. Причем разделение происходит уже при разводе, без полного погашения ипотеки.

В этом случае суд определяет, кто из совершеннолетних членов семьи и каким образом будет погашать ипотеку. И это также не означает, что квартира будет разделена в равных долях.

Суд может распределить доли исходя из того, кто внес больший вклад в погашение займа, какую долю от стоимости квартиры занимает материнский капитал, и какая сумму по кредиту еще не погашена.

Раздел квартиры, купленной с помощью военной ипотеки.

Для раздела квартир, приобретенных в военную ипотеку, установленных законодательных норм не существует. При принятии решений суды руководствуются установленной судебной практикой (решениями, принятыми по аналогичным судебным спорам). В большинстве случаев считается, что цель военной ипотеки – обеспечение жильем военнослужащего, а не членов его семьи (тем более бывших).

Поэтому такие квартиры чаще всего не делятся даже по решению суда. Однако иногда суд может принять во внимание отдельные обстоятельства – тех же несовершеннолетних детей, или роль супруга в погашении кредита, и пересмотреть общепринятые методы разрешения подобных споров, передав часть недвижимости в собственность бывшему супругу и с учетом интересов несовершеннолетних детей.

Раздел ипотечной квартиры, приобретенной в фактическом браке.

Такой брак принято называть «гражданским». Но юридически верно будет называть его фактическим. Так вот, в фактическом браке сожители не пользуются такими же правами при разрыве отношений, как бывшие супруги. При прекращении отношений ипотека и квартира остается у того из бывших сожителей, на кого она оформлена.

В случае, если в ипотечном договоре один из сожителей указан, как созаемщик, и в договоре прописано, что люди фактически проживают в браке, в судебном порядке можно добиться такого же распределения долей, как и в официальном браке.

Варианты погашения ипотеки при разводе

  • супруги ставят банк в известность о прекращении брака. При этом выплаты остаются прежними, а о вкладе каждого из них в погашение кредита люди договариваются самостоятельно;
  • супруги могут просить банк о разделе недвижимости и соответственном разделе платежей. Банку такая ситуация не выгодна, поэтому скорее всего он в этом откажет. Тогда раздел осуществляется в судебном порядке, а банку предоставляется судебное решение, на основании которого переоформляются все договоры и выплаты;
  • один из созаемщиков полностью отказывается от причитающейся ему доли. Тогда кредит погашает оставшийся заемщик, и право собственности по окончании выплат переходит к нему без учета интересов отказавшегося супруга;
  • супруги могут погасить ипотеку досрочно, продать квартиру и разделить полученную сумму пополам. Но это финансово затратный ход, поэтому далеко не каждая семья может позволить себе такой выход из ситуации.
  • прекратить исполнение ипотечного договора. Тогда банк продаст квартиру, заберет себе остаток по долгу, остальное отдаст супругам. Или не отдаст – в зависимости от условий договора.

Заключение

Перед свадьбой мало кто думает о плохом. Но по статистике, более 60 процентов браков в стране заканчиваются разводом. И помимо моральных страданий бывшим супругам приходится еще проходить через раздел имущества. А между тем, ситуацию исправил бы своевременно заключенный брачный договор.

Тогда все условия были бы оговорены еще «на берегу», и было бы меньше неприятных сюрпризов при разводе. Но пока у нас брачный контракт считается чем-то зазорным, постыдным и марающим светлое чувство огромной любви, строчка в поисковике о разделе имущества при разводе будет оставаться в топе.

Желаем вам вечной любви и крепких семейных уз.

Как продать квартиру в собственности менее 3 лет и не платить налог

Какая влажность должна быть в квартире

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-delitsia-kvartira-v-ipoteke-pri-razvode-5e00c1155d6c4b00b0259cf0

Что делать с ипотечной квартирой при разводе, как ее разделить?

Развод с ипотечной квартирой

Статистика разводов ипотечников кардинально отличается от данных о расторжении браков россиян, не связанных общей недвижимостью с обременением. Получив квартиру в ипотеку, люди разводятся гораздо реже. Но что же делать, если брак не спасти? Существует два варианта: раздел кредита или продажа жилья.

Если ипотека была оформлена до брака, все проще – может вообще ничего делить не придется. Другое дело – квартира, в которую заселились супруги. В этом случае один из них – заемщик, а второй – созаемщик, но банку должны обе стороны.

По Семейному кодексу любая собственность, приобретенная в браке, делится 50/50, если нет брачного договора, в котором прописан иной порядок раздела имущества при разводе. Такой порядок распространяется и на ипотеку.

И не важно, кто заемщик, а кто созаемщик.

При разделе ипотечной квартиры учитываются интересы трех сторон – супругов и банка, который обеспечил финансирование. Ипотечное жилье после оформления договора с кредитной организацией становится собственностью заемщиков, но остается в залоге у банка, поэтому в случае развода представители финансового учреждения принимают участие в разделе жилья.

Что предлагают банки?

Обычно банк, узнав о разводе заемщиков, первым делом предлагает им наиболее выгодные для себя варианты.

К примеру, заявляет о желании получить полный расчет по ипотеке или хочет переложить всю финансовую ответственность на основного заемщика. Ипотечникам в такой ситуации не обязательно со всем соглашаться, спорные вопросы можно решить через суд.

Обычно судьи выносят решения в пользу заемщиков, в результате чего банки вынуждены принимать условия, устраивающие обоих супругов.

По словам адвоката Сергея Яшенко, банк никогда не выдаст ипотеку, не получив согласия второй половинки заемщика, поэтому оба созаемщика изначально разделяют финансовую ответственность.

Обычно ипотечные платежи идут из общего семейного бюджета. При разводе возможны два варианта: супруги договариваются о разделе имущества самостоятельно или обращаются в суд.

Если нет брачного контракта, судьи исходят из того, что имущество – равнодолевое.

Созаемщик может отказаться от своей доли за материальную компенсацию. В таком случае квартира перейдет в собственность заемщика, и он будет выплачивать ипотеку самостоятельно.

Второй вариант – когда оба супруга сохраняют в собственности свои доли жилплощади. При этом обязательства по кредиту тоже разделяются.

Если муж или жена перестанет платить, банк может забрать долю нарушителя ипотечного договора.

Итак, если супруги не хотят продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком, ипотечный вопрос может быть закрыт двумя способами:

  1. Квартира вместе с обязательствами по ипотеке делится через суд. При этом учитываются доходы супругов: когда есть большая разница в зарплатах, их ежемесячные платежи будут серьезно отличаться. Если кто-то из бывших супругов перестает платить, добросовестный плательщик может договориться с банком и взять всю финансовую нагрузку на себя. Смысл тут конечно не в благотворительности: стоит заодно подать в суд на нерадивую бывшую половинку.
  1. Ипотека переоформляется на кого-то одного, а второе заинтересованное лицо отказывается через нотариуса от претензий на жилье. В результате получается, что все права на недвижимость и обязательства по кредиту переходят в одни руки. Этот вариант возможен только при согласии банка. Кредитная организация должна признать способность одного заемщика самостоятельно выплачивать ипотеку. Для банков это сомнительный вариант – они предпочитают иметь дело с семьями.

Продажа ипотечной квартиры при разводе

Продать залоговое имущество сложнее, чем собственность без обременений. Однако сделать это можно, только придется согласовывать свои шаги с банком.

Вариант с продажей хорош тем, что позволяет досрочно рассчитаться с банком, а остаток поделить между супругами. Иногда при разводе люди без сожаления расстаются с бывшим жильем. И деньги в такой ситуации, естественно, тоже не помешают. Нет квартиры – нет объекта, по поводу которого могут в перспективе могут возникнуть судебные споры.

Существует несколько реальных вариантов продажи ипотечной жилплощади, например:

  1. Владельцы квартиры ищут покупателя и находят человека, готового дать задаток в размере остатка долга по ипотеке.
  2. Получают деньги, расплачиваются с банком, после чего с жилплощади снимается обременение.
  3. Покупатель выплачивает оставшуюся сумму за квартиру, которую пара делит между собой.

Такие сделки желательно осуществлять после консультации с юристом, а еще лучше – если квалифицированный специалист помогает на всех этапах раздела квартиры. Часто юридическую помощь оказывает банк.

Если нет возможности заниматься продажей жилья самостоятельно, можно поручить это кредитной организации. Получив необходимые полномочия, банк выставит квартиру на аукцион. Технология это проверенная, но выручка от продажи может быть заметно ниже ожидаемой. А еще придется заплатить за саму процедуру аукциона.

Брачный договор

При наличии брачного контракта процедура раздела ипотечной квартиры упрощается. Заключить его можно до ЗАГСа или после начала семейной жизни. Желательно делать это до оформления ипотеки, кредитные организации такой подход приветствуют. В договоре могут быть освещены следующие моменты:

  • оплата первоначального взноса и внесение текущих платежей (кто и сколько выделяет средств);
  • кто будет заемщиком, а кто созаемщиком;
  • кому будет принадлежать квартира после погашения ипотеки;
  • общий порядок действий в случае развода.

Брачный контракт – серьезный документ, его заверяет нотариус. Если супруги решили формализовать свои финансовые отношения после оформления ипотеки, желательно предварительно согласовать с банком положения договора, касающиеся залоговой квартиры.

Источник: https://www.exocur.ru/chto-delat-s-ipotechnoj-kvartiroj-pri-razvode-kak-ee-razdelit/

Как развестись, если у вас ипотека?

Развод с ипотечной квартирой

Развестись с ипотекой – непросто, но возможно. Из этой ситуации есть несколько выходов: раздел кредита, продажа квартиры или брачный контракт, который поможет подстраховаться заранее и решить проблему мирным путем.

Три стороны конфликта

Непосредственным заемщиком при ипотеке, оформленной в браке, выступает один из супругов, а второй является созаемщиком. Но при разводе ответственность перед банком приходится нести обоим супругам.

По Семейному кодексу РФ любое приобретенное в браке имущество должно делиться пополам, как совместно нажитое. Распространяется это и на квартиры, купленные в ипотеку.

При этом не важно, на кого кредит изначально был оформлен, если не были предусмотрены в договоре другие варианты.

В разделе ипотечного имущества три стороны – двое супругов и банк-кредитор. Финансовая организация защищает свои интересы, выдавая вам ипотеку, поэтому квартира до окончательной выплаты кредита находится в собственности банка. Поэтому, в случае развода, вам необходимо обратиться в банк-кредитор и сообщить о сложившейся ситуации.

Что может предложить банк?

Вероятнее всего, банк предложит вам выгодные для себя условия. Например, потребовать полного погашения кредита, или переложить всю ответственность на выплату ипотеки на основного заемщика. Однако окончательное решение остается за вами, а этот вопрос можно рассмотреть в суде.

С большой вероятностью, суд вынесет решение в вашу пользу и обяжет банк пойти на условия, которые будут устраивать обоих супругов.

Банк никогда не выдает кредит без согласия второго супруга или созаемщика, поэтому о покупке квартиры всегда известно второй стороне», — объясняет Сергей Яшенко, адвокат, партнер московской коллегии адвокатов GRAD.

– «Обычно выплаты идут из семейного бюджета. В случае развода обязательства по кредиту ложатся на основного заемщика. Но проблема в том, что имущество, купленное в браке, является совместно нажитым. Если этот вопрос не удается решить мирным путем, тогда придется обращаться в суд.

И при разделе имущества суд будет исходить из того, что оно – равнодолевое, если иного не предусмотрено брачным контрактом. При разделе имущества основной заемщик остается с половиной имущества, при том, что кредит был выдан на полную площадь».

В этом случае второй супруг может получить компенсацию, если откажется от претензий на долю в квартире. Но, если созаемщик не отказывается от доли, то суд с учетом позиции банка может разделить квартиру как общедолевую.

В таком случае разделяются и обязательства по кредиту, а банк будет знать, чью долю он сможет забрать, если заемщик нарушит обязательства по кредиту.

Банк, в силу нормативов, определенных ЦБ, переводит в просрочку непогашенный более 30 дней платеж, либо принимает другие меры по возврату денежных средств, реализует квартиру или долю», — добавляет адвокат.

Итак, без продажи квартиры вопрос с ипотекой при разводе можно решить двумя путями:

1. Супруги делят доли в квартире и обязательства по выплате ипотеки через суд. При таком раскладе банк и суд учитывают доходы супругов, и при разнице в зарплате размер ежемесячных платежей для каждого из заемщиков может различаться.

Если один из бывших супругов по какой-то причине перестает платить свою часть ежемесячных платежей, то второй может взять его обязательства на себя и взыскать компенсацию.

2. Ипотечный заем регистрируют на одного из бывших супругов, а второй в нотариальной форме отказывается от претензий на квартиру.

В таком случае на себя все обязательства по кредиту берет основной заемщик, а второй экс-супруг теряет права на недвижимость. Этот путь возможен только при одобрении со стороны банка.

Чтобы передать обязательства на выплату кредита одному из заемщиков, банк должен признать его платежеспособность и возможность самостоятельно закрыть долги.

Но и здесь все не так просто. Например, если ипотечное жилье является единственной квартирой, и жить второму экс-супругу после развода просто негде. В таком случае есть возможность продать квартиру.

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе?

Перечитайте кредитный договор и уточните у банка, есть ли у вас право на продажу имущества. Это довольно радикальный способ, но действенный.

Вы продаете жилье, с полученной суммы гасите досрочно кредит в банке, а если остается какая-то сумма – делите между супругами.

В этом случае вы сразу избавляетесь от обязательств перед банком, а также имеете больше шансов решить квартирный вопрос мирным путем с минимальным количеством претензий.

В том или ином случае на одного из супругов ляжет большая часть финансовой ответственности, если ипотеку все же решат оставить.

Процедура не так проста, но вполне реальна:

1. Вы сообщаете о своем решении в банк. Кредитная организация дает добро на продажу квартиры.

2. Покупатель вносит в банк сумму, оставшуюся по договору. Банк снимает с вас обременение по кредиту.

3. Новый владелец квартиры выплачивает вам остаток, который вы делите.

В этом случае лучше обратиться к профессионалам по недвижимости. Чаще всего предоставить таких специалистов может банк.

Также обязательства по продаже квартиры может взять на себя кредитная организация. Тогда банк выставляет недвижимость на аукцион, но стоимость жилья может существенно снизиться. К тому же, отдельно придется оплатить процедуру аукциона.

Ипотека и брачный контракт

Решить проблему «малой кровью» поможет брачный договор. Заключить его можно как до брака, так и на любом этапе семейной жизни. Однако вам обязательно придется уведомить банк о заключении брачного договора.

Если ваша квартира куплена в браке в ипотеку, то необходимо уведомить банк о заключенном брачном контракте, так как банк является залогодержателем и может заявить о нарушении своего права», — поясняет Сергей Яшенко. – «Брачный контракт помогает разделить обязательства супругов.

Также в него можно прописать размеры платежей в зависимости от разницы в зарплате».

Брачный контракт заключается в нотариальной форме, в нем можно прописать не только имущественные права, но и обязательства по кредиту. Но помните, что условия контракта также затрагивают интересы банка, поэтому, чтобы кредитная организация не заявила об ущемлении своих прав, согласуйте с ней условия договора.

Мировое соглашение или переоформление ипотеки на одного из супругов поможет оставить квартиру в собственности, но в будущем может вызвать претензии с одной из сторон.

Продажа квартиры с согласия банка и раздел остатка поможет снизить количество претензий к собственности. Конечно, не все советы универсальны, и каждую ситуацию придется рассматривать отдельно.

Однако, как отметил в шутку наш адвокат в начале разговора, в таком случае лучше не разводиться. Правда и мифы о деньгах в 

Источник: https://www.vbr.ru/banki/novosti/2019/03/29/ppk-kak-razvestis--esli-y-vas-ipoteka-/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.