Развод с ипотекой и материнским капиталом

Содержание

Развод при ипотеке с материнским капиталом – Юридический Консалтинг

Развод с ипотекой и материнским капиталом

Последнее обновление Февраль 2019

Сразу после расторжения брака перед бывшими супругами стоит задача обеспечения обоих отдельным жильем. По общему правилу, квартира, при условии приобретения ее после свадьбы, принадлежит супругам на равных правах. Казалось бы, нет ничего проще продать ее и разделить деньги, использовать причитающуюся каждому сумму для покупки личной квартиры. Но:

  • Жилищная проблема разведенных супругов немного сложнее, если есть ипотечный договор, действующий на момент расторжения брака.
  • Ситуация становится еще труднее, если ипотека частично погашена средствами материнского капитала.

Проанализируем, можно ли продать такое жилье без негативных последствий и как решается подобная проблема на практике (см. также как делится кредит при разводе).

Использование материнского капитала

Существует два основных способа реализовать материнский капитал:

  • внести досрочный платеж в его размере по уже действующему на момент рождения второго ребенка ипотечному кредиту;
  • оформить материнский капитал в качестве первого взноса при покупке жилья.

И в первом, и во втором случае родители обязаны после погашения долга обеспечить детей квадратными метрами в официальном порядке. Заметим, что дети надежнее защищены в своих правах на жилище во втором варианте, поскольку при первоначальном взносе капиталом квартиру можно разделить на доли, закрепив сразу за детьми.

Что будет с ипотекой и материнским капиталом после развода

Если квартира находится в ипотеке по материнскому капиталу, то после окончания бракоразводного процесса лучшим решением будет погасить долг.

В этом случае прекращение долговых обязательств с залогом в виде квартиры избавят бывших супругов от ненужных проблем.

После снятия обременения и оформления долей квартиру можно продать, решив таким образом жилищный вопрос по отдельному проживанию.

Но в более чем половине случаев развода квартира, оплаченная частично материнским капиталом, остается в ипотеке, поскольку у заемщиков нет денежных средств на ее погашение.

В такой ситуации есть следующие варианты:

  • при разделе имущества в суде ставить вопрос о разделении ипотечного долга из-за развода, составления нового графика платежей и обоюдного погашения обязательства (заметим, что банки неохотно соглашаются на такое решение);
  • чтобы не делить ипотечный долг, попробовать обратиться к банку с заявлением о предоставлении двух кредитов бывшим супругам, по общей сумме равных остатку ипотеки: после ее погашения квартира перестанет быть залогом, в итоге оба супруга несут личную ответственность за неисполнение своего обязательства;
  • не ставить вопрос о разделе имущества и продолжать погашение ипотечного долга по договоренности (письменной или устной) сторон. Заметим, что в этом случае при отсутствии иного жилья проблема раздельного проживания решена не будет.

Кому достанется материнский капитал при разводе

По закону, материнский капитал дается государством не ребенку, а одному из родителей в интересах ребенка. Будет ли учитываться, кем получена ссуда и кто будет проживать вместе с детьми? Как делится материнский капитал при разводе?

Следует признать, что напрямую сумма материнского капитала при расторжении брака не делится, но действуют общие правила гражданского законодательства при разделе имущества.

Так, суд может принять во внимание то обстоятельство, что с матерью остаются проживать дети. Следовательно, право распоряжения долями несовершеннолетних, полученных ими в силу действия обязательства о выделе, принадлежит матери.

Становится ясно, что при разводе имеют право на материнский капитал дети и тот родитель, кто с ними проживает.

Можно ли продать квартиру с непогашенным ипотечным долгом

В последнее время банки все чаще дают согласие на продажу ипотечной квартиры. Обязательным условием при этом служит перечисление покупателем суммы, равной остатку долга в день сделки, на счет банка. Такой выход при разводе совершенно неприемлем в случае, если квартира была куплена на материнский капитал.

Обязательное выделение долей детям

Дело в том, что между стадией снятия обременения и продажей квартиры необходимо выполнение обязательства о выделении долей детям, в противном случае сделка купли-продажи может быть признана ничтожной по иску прокурора.

На сегодняшний день в России уже есть прецеденты принудительного возвращения в казну государства суммы, эквивалентной материнскому капиталу, по причине невыполнения обязательства разделения долей между всеми, в том числе и несовершеннолетними, членами семьи.

Можно ли продать квартиру без выделения долей несовершеннолетним, а затем выделить доли в новой купленной квартире?

Такая неприятная ответственность (возврат суммы материнского капитал в бюджет) касается и тех, кто сразу после продажи жилья (без соблюдения предварительной процедуры выделения долей детям) приобрел другое жилье. Даже при наделении в новом жилом помещении детей долями сделка по продаже квартиры, купленной по материнскому капиталу и не оформленной в долевую собственность с участием детей, признается недействительной.

Как разделить доли в квартире с материнским капиталом после погашения ипотеки

Для исполнения нотариального обязательства о выделе долей детям после развода следует знать, что:

  • сначала необходимо определить доли родителей (обычно по ½) у нотариуса, зарегистрировать их в регпалате и только потом, при повторном посещении нотариуса определить доли детям с помощью нового соглашения;
  • если при разводе делится квартира с материнским капиталом, оформленная в долях только между супругами, соглашением у нотариуса необходимо закрепить часть доли каждого родителя за ребенком;
  • если доли были определены изначально при покупке жилья (когда ипотека играет роль первого взноса), то государственная регистрация несколько упрощена, посещения нотариуса не требуется.К примеру, дом, купленный посредством материнского капитала в качестве первого взноса, изначально зарегистрированный как долевая собственность родителей и детей, дополнительно разделять не нужно, достаточно представить в регпалату закладную и справку о погашении ипотеки в полном объеме;
  • знать, что обязательство о выделе долей детям необходимо исполнить в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилья. Это правило предусмотрено Федеральным законодательством как для семейных пар, так и для тех, кто пережил развод, после которого осталась ипотека с материнским капиталом;
  • основным правилом определения размера доли, которая должна быть выделена ребенку, служит тот минимум квадратных метров, который предусмотрен в регионе проживания для одного человека (к примеру, в Москве, Омске, Белгороде и пр. — 18 м2, Ярославле — 17 м2, в Воронеже не менее 14 м2).

Когда поможет только суд

При отказе одного родителя выполнить обязательство обеспечения ребенка долей жилья, второму родителю следует обратиться в суд.

При этом если состоялся развод, но не раздел имущества, в иске можно ставить сразу два вопроса по квартире, приобретенной в ипотеку с материнским капиталом: определение долей между бывшими супругами и одновременно детьми (у нотариуса сделать это сразу невозможно).

Кроме того, на практике встречаются случаи, когда бывшим супругам невозможно выделить доли детям после погашения ипотеки с материнским капиталом. В таких ситуациях ничего не остается, как обратиться в суд с соответствующим проблеме заявлением.

К примеру, после выплаты ипотеки и снятия обременения нотариус составил соглашение о выделе долей детям, но государственные органы отказываются их регистрировать по причине ареста имущества бывшего супруга-должника.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо уже при разводе выяснить наличие или отсутствие ареста на недвижимое имущество или других причин, по которым регистрация долей проведена быть не может. Снять арест с долей, которые были определены в нотариальном соглашении, можно только в судебном порядке.

Необоснованный отказ регпалаты в совершении регистрационных действий

Неожиданным и неприятным может стать отказ регистрационных органов удостоверить разделение долей в совместном жилье.

Так, при письменном (или устном, такое тоже бывает на практике) отказе в совершении регистрационных действий необходимо знать, что действия инспектора можно обжаловать в судебном порядке.

При этом возможно не только признать действия по отказу в совершении государственной регистрации не соответствующими закону, но и по суду обязать удостоверить сделку или выдел долей.

Чтобы избежать возможных препятствий на этапе государственной регистрации, необходимо знать следующее:

  • проводить регистрацию квартиры, купленной с помощью материнского капитала, можно только после снятия обременения в установленном порядке;
  • в случае отсутствия разделения долей на момент оформления ипотеки регистрация будет проходить в два этапа: после определения долей на бывших супругов и последующего соглашения о выделе долей детям;
  • если сразу после развода и надлежащего оформления квартиры по долям появилась возможность её продажи, то регпалата зарегистрирует сделку только при предоставлении согласия органа опеки;
  • при изначальном разделении квартиры на доли ещё до ипотеки сотрудники регпалаты не вправе требовать для совершения государственной регистрации нотариального соглашения.

Источник:

Как делится ипотека с материнским капиталом при разводе

Расторжение брака предполагает обеспечение обоих супругов отдельным жильем, поскольку квартира или дом, приобретенные в браке, являются имуществом, принадлежащим супругам в равных долях.

Если с имеющимся в собственности жильем без обременения все предельно понятно, то вопрос о разделе имущества, являющегося предметом залога по действующему на момент развода ипотечному кредитному договору, может быть все гораздо сложнее. Рассмотрим эту тему более подробно.

Материнский капитал и ипотека

Согласно действующему законодательству использование средств маткапитала в жилищном направлении возможно в двух случаях:

  • досрочное погашение ипотечного кредита, действующего на момент рождения второго ребенка; 
  • оформление материнского капитала в виде первоначального взноса при покупке жилья по ипотеке.

В обоих случаях на родителей накладывается обязательство о выделении доли детям в жилом помещении, которое необходимо исполнить после полного погашения кредитного долга по ипотеке.

Ипотека и материнский капитал после расторжения брака

Как показывает практика, при разводе ипотеку, оформленную с привлечением средств материнского капитала, лучше всего полностью загасить, поскольку прекращение долговых обязательств и снятие обременения с залогового имущества избавит бывших супругов и родителей совместных детей, от лишних проблем.

Снятие обременения дает возможность продать жилье и в дальнейшем раз и навсегда решить вопрос по раздельному проживанию.

Однако, в реалиях нашей жизни все не так радужно: в большинстве случаев расторжения брака ипотечное жилье, купленное за счет средств материнского капитала, остается в залоге у банковской организации ввиду недостаточности у заемщика средств на погашение кредита. В этом случае есть несколько вариантов решения проблемы:

  • в рамках проведения бракоразводного процесса в суде поставить вопрос о разделении между бывшими супругами ипотечного кредита ввиду развода, необходимо будет составить новый график платежей на основании обоюдного решения по погашению обязательств; 
  • обратиться в банковскую организацию, где оформлялось ипотечное кредитование, с заявлением о предоставлении двух кредитных продуктов обоим супругам в целях погашения ипотеки, в общей сумме, равной остатку долга: в результате ипотечный кредит будет погашен, а оба супруга будут нести в равных правах ответственность в случае неисполнения обязательств; 
  • продолжить процедуру погашения ипотечного долга по договоренности обеих сторон, без постановки вопроса о разделе жилья. 

Материнский капитал при разводе и разделе имущества

Согласно действующему российскому законодательству государственная помощь по программе материнского капитала выдается одному из родителей в интересах второго и последующих детей.

При разводе сумма маткапитала напрямую не делится, однако действующие гражданско-правовые нормы предусматривают общие правила, согласно которым между бывшими супругами происходит раздел имущества.

Так, к примеру, в суде при бракоразводном процессе может быть принято во внимание то обстоятельство, что дети остаются проживать с матерью, которая впоследствии приобретает право распоряжения долями несовершеннолетних лиц, полученных в силу действия обязательства о выделе жилой площади. Соответственно, при разводе право на материнский капитал имеют дети, с появлением которых возникло право на получение государственной субсидии, и родитель, с ними проживающий.

Возможна ли продажа ипотечной квартиры, купленной на средства маткапитала

В силу продолжительности финансового кризиса банковские организации все чаще стали идти навстречу заемщикам, которые не могут выплачивать ипотечные кредиты, и дают возможность продавать залоговые квартиры при соблюдении обязательного условия о перечислении покупателем на счет банка суммы, равной остатку долга на день подписания договора купли-продажи. Однако, стоит отметить, что при расторжении брака, если квартира была куплена по ипотеке с привлечением средств материнского капитала, реализовать ее вышеназванным способом не получится. Стадию снятия обременения с объекта недвижимости и продажу квартиры разделяет необходимость в исполнении родителями обязательства по выделению долей детям, иначе по судебному иску сделка по купле-продаже объекта жилой недвижимости может быть признана недействительной. В судебной практике в России уже не раз встречались случаи принудительного возвращения в государственную казну суммы, равной материнскому капиталу, ввиду неисполнения родителями соответствующего обязательства по выделению долей между членами семьи. Вопрос о возврате суммы материнского капитала в бюджет государства касается также и тех родителей, кто решил без выделения долей детям совершить продажу ипотечного жилья с целью приобретения нового. Сделка по продаже квартиры, приобретенной за счет средств материнского капитала, без выделения долей детям в соответствующем порядке, будут признана недействительной.

Источник: https://lawyernovikov.ru/obraztsy/razvod-pri-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Как делится ипотека с материнским капиталом при разводе. Судьба ипотечной квартиры с материнским капиталом при разводе

Развод с ипотекой и материнским капиталом

Если квартира находится в ипотеке по материнскому капиталу, то после окончания бракоразводного процесса лучшим решением будет погасить долг.

В этом случае прекращение долговых обязательств с залогом в виде квартиры избавят бывших супругов от ненужных проблем.

После снятия обременения и оформления долей квартиру можно продать, решив таким образом жилищный вопрос по отдельному проживанию.

Но в более чем половине случаев развода квартира, оплаченная частично материнским капиталом, остается в ипотеке, поскольку у заемщиков нет денежных средств на ее погашение. В такой ситуации есть следующие варианты:

  • при разделе имущества в суде ставить вопрос о разделении ипотечного долга из-за развода, составления нового графика платежей и обоюдного погашения обязательства (заметим, что банки неохотно соглашаются на такое решение);
  • чтобы не делить ипотечный долг, попробовать обратиться к банку с заявлением о предоставлении двух кредитов бывшим супругам, по общей сумме равных остатку ипотеки: после ее погашения квартира перестанет быть залогом, в итоге оба супруга несут личную ответственность за неисполнение своего обязательства;
  • не ставить вопрос о разделе имущества и продолжать погашение ипотечного долга по договоренности (письменной или устной) сторон. Заметим, что в этом случае при отсутствии иного жилья проблема раздельного проживания решена не будет.

Развод, ипотека и материнский капитал: что гласит закон

Прекращение брака в Российском законодательстве регулируется Семейным кодексом (статьи 16-26). Когда решение принято, и необходимо действовать, начальное информирование и инструкции можно получить именно здесь.

Если в семье есть жилплощадь, которую муж вместе с женой купили в ипотеку, его разделение проходит в стандартном порядке, как указывает закон. Фактически, все, что получено в период, пока длился брак, считается общим и разделяется между бывшими супругами поровну (п. 1. ст. 39 СК РФ).

Основное исключение – наличие брачных договоренностей или соглашений, где могут быть указаны другие параметры развода. Добавляет проблем и присутствие материнского капитала в ипотеке.

Делить такие приобретения становится гораздо сложнее. Прежде всего, нужно учесть, что государственная финансовая помощь имеет специальную целевую направленность (п. 2. ст. 34 СК РФ), то есть предназначена для определенных вещей и не может использоваться по-другому.

Этим деньгам, законодатель отводит особую роль, и разделения между мужем и женой после развода этих денег не произойдет. Они оформляются как сертификат. Распоряжаться маткапиталом сможет только держатель, и неважно, находится ли владелец в браке или нет.

Понимая направление мысли законодателей по этому поводу, раздел ипотечного жилья, купленного с применением финансов семейного капитала, делают, учитывая детей в семье. Об этом с завидным постоянством говорит практика судов общей юрисдикции.

Неудивительно, что любой судья может совсем не обращать особого внимания на разные соглашения и брачные договоренности, если в них указан другой порядок дележа недвижимости.

Использование материнского капитала на выплату ипотеки

В нормативной базе законов, управляющей применением мат капитала, ясно прослеживается цель. Она говорит о том, что направление его на покупку квартиры в ипотеке, несомненно является достаточно серьезной финансовой помощью, предлагаемой государством.

Желание применить этот сертификат для снижения нагрузки по кредиту вполне объяснимо. Бывает, что такой выход – единственный возможный.

Закон предусматривает несколько применений семейного капитала в описываемой ситуации. Все они обладают как плюсами, так и минусами. Решив использовать сертификат для оформления жилплощади в ипотеку, супруги в семье обычно рассматривают следующие варианты.

Первоначальный взнос

Хорошее для супругов решение банка о потенциальной возможности получить ипотеку, предоставляет шанс применить мат. капитал закрывая самый первый платеж по кредитной линии.

Об этом говорит подпункт «а» пункта 3 Правил направления средств семейного капитала на улучшение жилищных условий.

Особое внимание уделяют обращают на то, что ипотека с легкостью может предоставляться мужу, который не является держателем сертификата. Даже в таком неожиданном варианте маткапитал можно применить для первого взноса, главное чтобы брак был зарегистрирован.

Займ

Применить такой сертификат возможно и для уплаты по предоставленному кредиту или, например, займу (также и ипотечному), и рассчитываемых банками своих процентов по нему.

Главным и важным условием является перечисление этих денег на покупку своего жилища.

Законодательство регулирует и защищает права, закрепляемые в части маленьких детей в любой семье. Они могут быть родные или же усыновленные. Главное, чтобы они были должным образом оформлены, применяя правила Семейного кодекса РФ.

Частичное погашение

Следует учесть, что если в момент выдачи сертификата, есть долги по ранее оформленным займам на покупку недвижимости – деньги семейного капитала можно с легкостью пустить на их погашение.

Закон специально дает эту возможность, максимально расширяя способы использования материнского семейного капитала. По желанию муж и жена могут это использовать на благо семьи.

Поскольку дополнительные параметры применения таких финансов серьезно помогут в некоторых сложных жизненных ситуациях.

Если ипотека погашена, а квартира оформлена на супругу и детей, если ли возможность получить долю

Иногда уже бывший глава семьи пытается выяснить, есть ли вариант и как при процессе прекращения отношений получить свою часть? Как правило это происходит когда ипотека уже погашена, а недвижимость оформлена на детей и бывшую жену.

Да, конечно это делается, возможность для решения такой проблемы есть. Обязательно надо с вниманием отнестись к столь важным факторам как материнский капитал и нотариальное же обязательство, которое оформлялось при направлении сертификатных денег.

Раздел будет произведен по закону, поровну между бывшими мужем и женой. Часть жилья, закрепленная законодательством за сыном или дочерью, останется неприкосновенной и будет далее принадлежать только ему или ей. Это изменить нельзя.

Напомним о сроках исковой давности

Обращаться в суд возможно в течение срока исковой давности, в случае вопросов о дележе общего приобретенного вместе жилья он составляет три года (п. 7 ст. 38 СК РФ).

При направлении иска, стоит отметить важный нюанс. В нем обязательно должна содержаться информация, которая пояснит судье, почему бывший супруг пришел в суд именно сейчас, а не ранее.

Это даст суду реальную возможность отсчитывать срок исковой давности с дня, когда человек узнал, что его права в такой непростой ситуации были нарушены.

Размер госпошлины

Раздел квартиры при разводе, на основании законодательства, является имущественным спором. Соответственно цена иска должна быть рассчитана с учетом рыночной стоимости спорного жилья. Поэтому, подавая такой иск, надо точно знать цену жилья, на долю в котором претендует заявитель.

Ценность квартиры часто определяют по инвентаризационной оценке. Её можно обнаружить в документах БТИ. Если необходимой информации в БТИ нет, законодательство допускает применение рыночной стоимости недвижимости. Более того, государство планирует к 2020 году полностью отказаться от инвентаризационной оценки.

Для быстрого и удобного расчета госпошлины можно воспользоваться калькулятором, имеющимся на сайте. Ее размер в нашем случае не может превышать 60 000 рублей.

Необходимо обращать внимание, что цена иска обязательно рассчитывается из суммы стоимости доли, на которую выдвигает претензии истец, а не из целой стоимости жилплощади.

Приведем пример:

Стоимость 2-комнатной квартиры 3 млн. рублей. У детей выделены по 1/4 доли. Бывшей супруге принадлежит 2/4. Таким образом, стоимость спорной доли составляет:

3 млн:4*2:2=750 000 рублей, которые и будут базой для расчета.

Кратко о содержании иска и решении суда

В исковом обязательно надо указать причину обращения, обосновать, почему это делается именно сейчас. Как можно обстоятельнее изложить сущность вопросов, избегая деталей, не относящихся к делу.

При составлении иска обычно используют структуру из трех блоков:

  1. Описательный.
  2. Мотивировочный.
  3. Просительный.

Это делается для удобства составления заявления.

В описательной части излагается суть проблемы, причина ее возникновения и иные обстоятельства, которые могут иметь значение для суда.

Мотивировочный блок содержит информацию о том, что побудило истца начать действовать и обратиться в суд. Здесь проблема раскрывается шире, опираясь на действия, документы и возможных свидетелей.

В просительной части истец указывает исковые требования. Как правило, это несколько пунктов, изложенных в наиболее понятной форме, для исключения двойных трактовок.

Обязательно приложить к иску документы, подтверждающие права истца, если они есть в наличии. Кроме того, необходим расчет исковой суммы, опирающийся на доказательства, которые имеются у заявителя.

В случае отсутствия этих документов, необходимо пояснить в исковом заявлении, почему так произошло или по каким причинам истец не смог их предоставить вместе с иском.

Как используется материнский капитал при покупке квартиры в ипотеку

Положения указанного выше ФЗ устанавливают следующие способы использования средств материнского капитала:

  • использование средств МК для перечисления первоначального взноса при покупке жилья, обязательного для оформления ипотеки;
  • использование средств МК для частичного или полного закрытия действующего ипотечного долга.

Оба варианта использования влекут закрепление за детьми обязательной доли в праве собственности на жилье, на покупку или закрытие ипотечного долга по которому были потрачены средства МК.

Материнский капитал предоставляется не детям, как может изначально показаться, а родителю – в самом распространенном случае – матери.

Отец также может иметь право на средства МК, но лишь в прописанных в ст. 3 закона 256-ФЗ случаях, а именно:

  • смерти матери детей или объявления ее умершей через суд;
  • совершения матерью умышленного преступления в отношении собственного ребенка;
  • отмены через суд усыновления ребенка или же лишение родительских прав.

Как распределяются доли на жилье, купленное с помощью МК

Положения ч. 4 ст. 10 законодательства о материнском капитале (256-ФЗ) устанавливают, что любое приобретенное за счет средств МК жилое помещение должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в равных долях на детей или же всех членов семьи.

 

Для надлежащей защиты интересов детей, получающим средства МК родителем при подготовке документов на получение господдержки дается удостоверенное нотариусом обязательство о передаче детям части жилого помещения в равных долях.

Обратите внимание. Как подмечено в обзоре судебной практики Верховного суда от 22 июня 2016 года (пункт 13), доли на жилье, купленное с помощью МК, могут признаваться равными лишь исходя из размера выплаты средств господдержки, а не всей стоимости жилья в целом.

Если же стоимость жилья значительно превышает сумму средств материнского капитала, то равное распределение долей может быть и не установлено даже по решению суда.

А стоимость жилья, как правило, превышает сумму МК всегда, так как целевая выплата по программе господдержки составляет 466 617 рублей по состоянию на 1.01.

2020 на первого ребенка и 150 000 рублей — на второго, что явно недостаточно для покупки квартиры или дома не только в крупном городе, но и в провинции.

Несмотря на имеющиеся ограничения, большинство семей предпочитают добровольно оформлять купленное жилье на себя и детей, исходя из равенства долей.

При этом у родителей есть право полностью отказаться от права на долю в собственности на жилье. Это можно сделать, передав купленную квартиру или дом в пользу детей (например, разделив недвижимость по ½ доли на каждого ребенка).

При использовании средств МК для закрытия уже имеющейся ипотеки или же при оформлении новой, родители детей дают такое же обязательство, которое подлежит исполнению в срок не менее полугода с момента его дачи.

Контроль за его исполнением возложен на органы Пенсионного фонда (являющиеся распорядителем фонда средств МК).

Также за соблюдением закона смотрит и прокуратура, куда ПФР передает сведения о лицах, допустивших неисполнение данного обязательства.

Важно! Правом на получение доли в жилье, купленном с использованием МК, имеют все члены семьи. Исключение составляет отец ребенка, с которым матерью детей не были оформлены официальные отношения.

Делится ли материнский капитал при разводе?

Несмотря на закрепленное в законодательстве право детей на обязательную долю в недвижимости, приобретенном в ипотеку и с помощью средств МК, такое имущество будет подлежать разделу между супругами в пределах сумм совместных средств, потраченных на ее приобретение.

 

Если же собственные средства на покупку жилья использованы не были, а недвижимость куплена с использованием только средств МК и кредитных средств от банка, такое жилье будет делиться по общим правилам раздела ипотечной квартиры. Но с учетом требований в части обязательного права детей на такое жилье!

В частности, супруги (бывшие супруги), могут рассмотреть следующие варианты раздела ипотечного жилья, купленного с использованием средств господдержки.

Источник: http://copylegal.ru/vse-stati/ipoteka-s-materinskim-kapitalom-pri-razvode-kak-delit-komu-pogashat-problemy-i-ix-reshenie/

Продажа ипотечной квартиры в 2020 – с материнским капиталом, при разводе – Жилье

Развод с ипотекой и материнским капиталом

Все нажитое в браке делится между супругами в равных долях. Однако это правило не работает, если квартира была когда-то куплена с участием материнского капитала. Как делить такие объекты в случае развода совсем недавно разъяснил Верховный суд. Оказалось, есть нюансы. В одном случае продать квартиру будет, фактически, невозможно.

Случился прецедент. В Краснодарском крае супруги решили развестись и начали делить дом, когда-то построенный с участием средств материнского капитала. Городской суд вынес решение выделить мужу и жене равные доли в объекте.

Однако супруге половины в праве собственности показалось недостаточно, и она обратилась в Верховный суд. Там решение о разделе имущества в пропорции 50% на 50% было отменено. Причин было несколько.

Во-первых, материнский капитал не является совместно нажитым имуществом и при разводе остается у того, кто являлся владельцем сертификата. Во-вторых, дети не получили причитающихся долей.

https://www.youtube.com/watch?v=krSSTiiRato

Скорее всего, родителями было оформлено нотариальное обязательство о наделении детей собственностью в будущем. Дети в обязательном порядке должны быть наделены собственность в жилье, приобретаемом с привлечением средств маткапитала. В ином случае любая сделка с этим жилье будет оспорима. Пострадает в конечном счёте покупатель – это его право собственности будет оспорено.

Пред разводом и разделом имущества родители обязаны наделять детей долями в квартире. Жилплощадь должна быть распределена между супругами и детьми. Тонкий момент тут в том, сколько «квадратов» достанется каждому члену семьи.

Закон не определяет размеры долей детей в праве собственности на квартиры, приобретаемые с участием средства маткапитала. Все зависит от желания родителей. На практике, чаще всего родители записывают на детей минимальные доли. К примеру, сегодня у меня на консультации была семья, где дети получили по 1/10 доле в праве собственности на квартиру.

Любопытно, что размер доли супруга, который уходит из семьи, зависит от характера взаимоотношений. Детей можно наделить по ½ квартиры (родители не получают ничего), а могут по 1/300 (доля настолько малая, что квартиру, фактически, между собой делят супруги). Законны оба варианта.

Для разделения объекта на доли придется обращаться в Росреестр. Родителям нужно будет оформить соглашение о наделении детей собственностью либо договор дарения. Покупатель будет иметь дело с долевой собственностью. Причем, рекомендуется включить всех четырех продавцов в единый договор купли-продажи.

юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес» Все собственники долей должны фигурировать в одном договоре купли-продажи, от имени малолетних детей действуют родители, если есть несовершеннолетние (от 14 до 18 лет), то они действуют самостоятельно, но с согласия родителей.

В любом случае, при продаже такого объекта не должны ущемляться права детей-собственников долей, поэтому необходимо будет получить согласие органа опеки и попечительства на продажу объекта недвижимости с предоставлением документов, подтверждающих намерение приобрести в ближайшем будущем равноценное жилье (например, предварительный договор купли-продажи), в котором дети будут наделены долями, не меньшими, чем они имеют при продаже объекта в данной ситуации. Для покупателя особых рисков не возникает, сделка совершается уже без использования средств материнского (семейного) капитала, единственное, что если один из собственников не явится на регистрацию, то продажа квартиры не состоится, хотя такие случаи крайне редки.

Бывает и так, что развод совершается на фоне непогашенной ипотеки за квартиру, которая была частично куплена на средства материнского капитала. Продажа залоговой квартир считается рискованной сделкой. А продажа залоговой квартиры с правами детей – случай исключительной сложности.

Распределить между членами семьи право собственности на квартиру, за которую еще не погашен ипотечный кредит, скорее всего не получится.

Банк, в чью пользу зарегистрирована ипотека в силу закона, имеет право не давать согласие на наделение детей собственностью на квартиру до момента погашения ипотечного кредита. Поэтому заемщикам предстоит самим изыскать средства на погашение ипотечного кредита.

Можно найти покупателя, который будет готов своими средствами погасить кредит продавца.

В любом случае, только после того, как будет погашен кредит, родители смогут снять ипотеку в силу закона, наделить детей собственностью, получить разрешение органов опеки попечительства на продажу квартиры. И только после этого можно будет выйти на сделкус покупателем по продаже квартиры. Вся процедура займет около 2 месяцев.

Идти на риск и ждать два месяца разрешения ситуации сегодня не будет ни один покупатель, считают риэлторы. В продаже сегодня много 10 500 квартир, и у большинства собственников таких проблем нет.

Кто согласится столько ждать? Сейчас – «рынок покупателя». Объектов в продаже сейчас гораздо больше, чем желающих что-то купить. Квартир без каких-либо проблем в продаже хватает. Здесь же возникают большие риски для покупателя. Думаю, какой-то интерес к такому объекту будет только в случае, если продавец предложит большую скидку.

Вероятность продажи залоговой квартиры с правами детей по закону в текущих рыночных обстоятельствах стремится к нолю.

Юристы рекомендуют родителям альтернативную схему: брать деньги в долг (у родственников или другой кредит в банке) для погашения ипотеки, наделять детей долями, продавать разделенную на доли квартиру и возвращать долг.

Вариант этот хлопотный, но юридически корректный. Только в таком случае дети не будут предъявлять претензии в будущем родителям и требовать восстановления их в законных правах владения в суде.

Между тем, ничто не может помешать продать жилье из-под залога без наделения детей долями. Участие государственной субсидии в приобретении квартиры не зафиксировано ни в одном правоустанавливающем документе на квартиру. Способ этот самый простой, но незаконный.

Закон никак не контролирует исполнение нотариального обязательства. Недавно совершалась сделка продажи квартиры из-под залога. Риэлторы интересовались, гасили ли ипотеку матринским капиталом, чтобы потом дети не стали оспаривать сделку.

Из открытых источников данную информацию, кроме как у самого заемщика, никак не узнать. Это – характер погашения. Об этом знать могут только в банке, но никто такую информацию не предоставит.

Возможно, законодатель рассчитывает на честность граждан.

Нарушение может вскрыться в двух случаях: проверки государсвтенных ведомств соблюдения обязательства наделения детей долями или заявления детей о нарушении их прав.

Право оспаривать сделку появится у детей только по достижению совершеннолетия. С этого момента им будет дано десять лет на то, чтобы восстановить справедливость в суде.

Если они докажут свою правоту, то родителям спустя годы придется возвращать покупателю полученные от него когда-то деньги и заново делить квартиру.

Источник:

Ипотека с материнским капиталом при разводе: как делить, кому погашать, проблемы и их решение | Юридические Советы

Последнее обновление Февраль 2019

Сразу после расторжения брака перед бывшими супругами стоит задача обеспечения обоих отдельным жильем. По общему правилу, квартира, при условии приобретения ее после свадьбы, принадлежит супругам на равных правах. Казалось бы, нет ничего проще продать ее и разделить деньги, использовать причитающуюся каждому сумму для покупки личной квартиры. Но:

  • Жилищная проблема разведенных супругов немного сложнее, если есть ипотечный договор, действующий на момент расторжения брака.
  • Ситуация становится еще труднее, если ипотека частично погашена средствами материнского капитала.

Проанализируем, можно ли продать такое жилье без негативных последствий и как решается подобная проблема на практике (см. также как делится кредит при разводе).

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.